房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查應(yīng)對與土地增值稅清算操作技巧

課程類別：	企業(yè)內(nèi)訓(xùn)
授課語言：	中文
授課顧問：	劉玉章
審核時間：	我要報名2012-09-21 19:21:12

　　

學(xué)習(xí)對象

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會計師事務(wù)所人員。

課程目標

為了進一步整頓規(guī)范稅收秩序，提高稅法遵從度，實現(xiàn)為國聚財、為民收稅的神圣使命，保障稅收收入穩(wěn)定增長，促進房價合理回歸，前不久，國家稅務(wù)總局召開了全國稅務(wù)稽查工作視頻會議，印發(fā)了《2
12年全國稅務(wù)稽查工作要點》、《關(guān)于開展2
12年稅收專項檢查工作的通知》（國稅發(fā)[2
12]17號）及稅收檢查項目工作方案，房地產(chǎn)、建筑安裝行業(yè)又一次被列為稅務(wù)稽查重點。 自《企業(yè)所得稅法》實施以來，財政部、國家稅務(wù)總局根據(jù)經(jīng)濟形勢的發(fā)展，制定了一系列有利于促進我國經(jīng)濟發(fā)展的稅收政策，對于降低企業(yè)的稅收負擔(dān)、克服經(jīng)濟危機對我國的影響起到了舉足輕重的作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要把這些政策貫徹到納稅操作的全過程。 2

9年，我國成功的進行了流轉(zhuǎn)稅改革，實現(xiàn)了生產(chǎn)型增值稅向消費型增值稅的過渡，營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體稅種，流轉(zhuǎn)稅的改革對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅必將產(chǎn)生重大的影響。 2
1
年4月17日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2
1
]1
號），要求對房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅進行重點清算和稽查。為貫徹國務(wù)院的指示，國家稅務(wù)總局在當(dāng)年五月份兩次發(fā)文進行布置，國務(wù)院及國稅總局的文件使全國掀起了土地增值稅的“清算風(fēng)暴”。 在上述稅收形勢下，我們總結(jié)了近幾年房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查要點和今年稅收稽查方案的具體部署，歸納了近幾年房地產(chǎn)業(yè)稅企爭議焦點問題，按照“稅種查全、環(huán)節(jié)查到、項目查清、問題查透”的稅務(wù)稽查質(zhì)量要求，對房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的各稅種，諸環(huán)節(jié)，分項目進行難題剖析，希望通過培訓(xùn)，講解房地產(chǎn)業(yè)稅收稽查應(yīng)對技巧，解答房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查中遇到的疑難問題。

課程內(nèi)容

“房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查應(yīng)對與土地增值稅清算操作技巧高研班”


為了進一步整頓規(guī)范稅收秩序，提高稅法遵從度，實現(xiàn)為國聚財、為民收稅的神圣使命，保障稅收收入穩(wěn)定增長，促進房價合理回歸，前不久，國家稅務(wù)總局召開了全國稅務(wù)稽查工作視頻會議，印發(fā)了《2
12年全國稅務(wù)稽查工作要點》、《關(guān)于開展2
12年稅收專項檢查工作的通知》（國稅發(fā)[2
12]17號）及稅收檢查項目工作方案，房地產(chǎn)、建筑安裝行業(yè)又一次被列為稅務(wù)稽查重點。

自《企業(yè)所得稅法》實施以來，財政部、國家稅務(wù)總局根據(jù)經(jīng)濟形勢的發(fā)展，制定了一系列有利于促進我國經(jīng)濟發(fā)展的稅收政策，對于降低企業(yè)的稅收負擔(dān)、克服經(jīng)濟危機對我國的影響起到了舉足輕重的作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要把這些政策貫徹到納稅操作的全過程。

2

9年，我國成功的進行了流轉(zhuǎn)稅改革，實現(xiàn)了生產(chǎn)型增值稅向消費型增值稅的過渡，營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體稅種，流轉(zhuǎn)稅的改革對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅必將產(chǎn)生重大的影響。

2
1
年4月17日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2
1
]1
號），要求對房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅進行重點清算和稽查。為貫徹國務(wù)院的指示，國家稅務(wù)總局在當(dāng)年五月份兩次發(fā)文進行布置，國務(wù)院及國稅總局的文件使全國掀起了土地增值稅的“清算風(fēng)暴”。

在上述稅收形勢下，我們總結(jié)了近幾年房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查要點和今年稅收稽查方案的具體部署，歸納了近幾年房地產(chǎn)業(yè)稅企爭議焦點問題，按照“稅種查全、環(huán)節(jié)查到、項目查清、問題查透”的稅務(wù)稽查質(zhì)量要求，對房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的各稅種，諸環(huán)節(jié)，分項目進行難題剖析，希望通過培訓(xùn)，講解房地產(chǎn)業(yè)稅收稽查應(yīng)對技巧，解答房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查中遇到的疑難問題。

【課程內(nèi)容】

第一講:土地增值稅清算的操作技巧

一、土地增值稅稅務(wù)稽查的常用方法

二、土地增值稅稅務(wù)稽查的主要內(nèi)容

三、土地增值稅清算焦點問題解答

1、計算增值額時允許扣除的開發(fā)成本包含哪些？怎樣計算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用？

2、開發(fā)費用中利息怎樣計算，有金融機構(gòu)借款證明利息支出怎樣扣除？沒有借款的，

開發(fā)費用是否按照5％扣除？

3、什么是普通標準住宅，企業(yè)出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準建造出售保障性住房，是否應(yīng)當(dāng)預(yù)繳土地增值稅？

5、企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

有何特殊規(guī)定？

6、怎樣確定土地增值稅的清算項目？應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅清算的項目和要求納稅人進行

土地增值稅清算的項目怎樣劃分？

7、房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用

增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

8、房地產(chǎn)企業(yè)銷售普通標準住宅應(yīng)當(dāng)如何定價？

9、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么區(qū)別？

1
、房地產(chǎn)企業(yè)利用已經(jīng)征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費支出？

11、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行賬務(wù)處理，可以降低稅費支出？

12、房地產(chǎn)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何操作可以降低土地增值稅？

13、怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅？

14、新辦房地產(chǎn)企業(yè)如何確定“籌建期”？

15、搞好土地增值稅清算應(yīng)注意哪些問題？

第二講:增值稅、營業(yè)稅征納焦點問題精解

一、增值稅、營業(yè)稅稅務(wù)稽查的常用方法

二、增值稅、營業(yè)稅稅務(wù)稽查的主要內(nèi)容

三、增值稅、營業(yè)稅征納焦點問題解答

1、房地產(chǎn)企業(yè)處置使用過的固定資產(chǎn)和廢舊物資應(yīng)當(dāng)交什么稅？怎樣繳納？

2、自建房產(chǎn)自用是否繳納營業(yè)稅？誤交營業(yè)稅如何處理？

3、甲方提供材料與甲方提供設(shè)備怎樣納稅？裝飾勞務(wù)清包工稅收政策有何變化？甲方

提供材料可否計入開發(fā)成本？

4、轉(zhuǎn)讓在建項目怎樣繳納營業(yè)稅？購入在建項目后投資建設(shè)，建成后銷售怎樣納稅？

5、開發(fā)產(chǎn)品融資性售后回租是否繳納營業(yè)稅？企業(yè)怎樣利用這項政策擴大融資渠道？

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對土地進行一級開發(fā)怎樣納稅？

7、委托代銷、按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品何時確認銷售？

8、什么是合作建房？合作建房怎樣繳納營業(yè)稅？

9、以“拆一還一”方式進行動遷補償，怎樣交納營業(yè)稅？

1
、企業(yè)因城市規(guī)劃等原因而搬遷到郊區(qū)另建新廠，搬遷補償收入怎樣納稅？內(nèi)資企業(yè)與

外商投資企業(yè)有何差異？

第三講:企業(yè)所得稅征納焦點問題精解

一、企業(yè)所得稅稅務(wù)稽查的常用方法

二、企業(yè)所得稅稅務(wù)稽查的主要內(nèi)容

三、企業(yè)所得稅征納焦點問題解答

1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品銷售確認的原則和條件，已經(jīng)開具發(fā)票的按揭售房何時確認

銷售收入？

2、“買一贈一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅？

3、企業(yè)按計稅毛利率預(yù)交企業(yè)所得稅時，預(yù)交的營業(yè)稅、土地增值稅、以前年度虧損

可否扣除？

4、房地產(chǎn)企業(yè)采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、售后回購方式怎樣納稅？

5、企業(yè)視同銷售業(yè)務(wù)稅收政策有何變化？

6、怎樣劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？開發(fā)產(chǎn)品計稅成本核算應(yīng)當(dāng)遵循哪些程序？共同

成本、間接成本怎樣分攤？

7、開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的具體內(nèi)容包括哪些？

8、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場怎樣核算計稅成本？利用人防工程建成的地下車庫

投資者是誰？

9、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權(quán)的，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？

1
、房地產(chǎn)企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的，

怎樣計算取得的開發(fā)產(chǎn)品成本？

11、房地產(chǎn)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)單位合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)，且未成立獨立

法人公司的怎樣計算應(yīng)納稅所得額？

12、按年度繳納企業(yè)所得稅，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的可否預(yù)提成本？

13、房地產(chǎn)項目具備什么條件確認完工？房地產(chǎn)開發(fā)項目怎樣確定成本終結(jié)日？

14、固定資產(chǎn)折舊政策變化對企業(yè)所得稅的影響，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣正確計提折舊？

15、非貨幣性資產(chǎn)對外投資增值何時繳納企業(yè)所得稅？

16、股權(quán)投資的股息、紅利所得怎樣納稅？損失怎樣扣除？

17、股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損益怎樣納稅？新政策有何變化？

18、物業(yè)公司一次收取物業(yè)管理費，長期為客戶提供物業(yè)服務(wù)的如何確認收入？

19、如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準予扣除？

2
、職工福利費和職工教育經(jīng)費的開支范圍是什么？

21、新稅法對“弱化資本”與集團“統(tǒng)借統(tǒng)還”稅收待遇是如何規(guī)定的？新稅收政策實施

之后，集團如何施行“統(tǒng)借統(tǒng)還”？

22、資產(chǎn)損失具體包括哪些內(nèi)容？企業(yè)以前年度未扣除的資產(chǎn)損失影響的企業(yè)所得稅應(yīng)當(dāng)

如何處理？

23、企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費如何稅前扣除？企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費

和廣告費計提基數(shù)是如何確定的？

24、“五險一金”怎樣在稅前扣除？如何計算個人所得稅？

25、職工出差補助、誤餐補助、會議費、外事費有何區(qū)別，可否在稅前扣除，職工出差的

就餐費可否稅前扣除？

26、發(fā)給職工的市內(nèi)交通補助、辦公通訊費、防暑降溫費、冬季取暖補貼怎樣在稅前扣除？

27、股東應(yīng)繳資本金未到位產(chǎn)生的利息支出可否稅前扣除？

28、公司向自然人借款支付的利息扣除有何新規(guī)定？

29、企業(yè)為職工支付的補充養(yǎng)老保險、補充醫(yī)療保險怎樣在稅前扣除？

3
、什么是企業(yè)重組？企業(yè)重組的一般性稅務(wù)處理與特殊性稅務(wù)處理的區(qū)別是什么？具備

哪些條件適用于特殊性稅務(wù)處理？

第四講：其他稅種征納焦點問題精解

1.印花稅征納中的焦點問題精解

2.城鎮(zhèn)土地使用稅征納中的焦點問題精解

3.房產(chǎn)稅征納中的焦點問題精解

第五講：專家現(xiàn)場開放時間、解答企業(yè)疑難問題。

【主講專家】劉玉章：我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。北京金旭紅教育咨詢有限公司高級稅務(wù)講師，現(xiàn)受聘擔(dān)任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員，中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院客座教授，財政部科研所培訓(xùn)中心兼職教授，長期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財務(wù)會計、審計等實際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）等房地產(chǎn)企業(yè)財稅專著。

幾年來，曾在北京大學(xué)中國企業(yè)家特訓(xùn)班、清華大學(xué)總裁班、、浙江大學(xué)總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國城市建筑協(xié)會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔(dān)任北京市高級會計師繼續(xù)教育的主講教師，為國內(nèi)大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問。

講授過《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險規(guī)避與疑難問題解答》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導(dǎo)》等課程。學(xué)員普遍反映：通過講座的學(xué)習(xí)提高了對企業(yè)會計準則的理解，擴展了稅收法規(guī)知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業(yè)避免了納稅風(fēng)險，減輕了稅收負擔(dān)，提高了經(jīng)濟效益。

【培訓(xùn)對象】各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會計師事務(wù)所人員。

【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。

鑒于本課程的實用性強，基于公司決策與流程，強烈建議公司高管與財務(wù)高管決策人共同出席！

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