房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅清算及其他稅收政策解析

課程類別：	企業(yè)內(nèi)訓(xùn)
授課語(yǔ)言：	中文
授課顧問(wèn)：	李民
審核時(shí)間：	我要報(bào)名2012-09-21 19:19:20

　　

學(xué)習(xí)對(duì)象

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所人員。

課程目標(biāo)

“1994年至2
12年，所有的符合清算條件但未進(jìn)行土地增值稅清算的企業(yè)要在1
月前全面啟動(dòng)清算程序”�。�！ 如何進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的最基本核算單位的確定？是否會(huì)對(duì)土地增值稅清算的最終結(jié)果有影響？ 地下停車位在土地增值稅清算中如何核算？是否預(yù)留成本？其相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)如何把控？ 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，是一個(gè)不可小視的稅種；土地增值稅課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，它的計(jì)算、申報(bào)和清算涉及到收入及扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)、扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額的運(yùn)用、超率累進(jìn)稅率的對(duì)照和計(jì)算等等，所以說(shuō)它又一個(gè)是計(jì)算復(fù)雜、申報(bào)較難的直接稅種。本講座依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，全方位地解讀土地增值稅的基本法規(guī)和國(guó)家清算政策，以實(shí)際清算的案例介紹土地增值稅的申報(bào)業(yè)務(wù)流程和稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導(dǎo)和交流土地增值稅日常申報(bào)業(yè)務(wù)和清算工作的經(jīng)驗(yàn)，以期達(dá)到徹底化解土地增值稅稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)之目的……。 同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)其他稅種的特殊業(yè)務(wù)處理進(jìn)行分析，化解2
12年稅務(wù)稽查工作重點(diǎn)檢查項(xiàng)目之風(fēng)險(xiǎn)。

課程內(nèi)容

“房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅清算及其他稅收政策解析高研班”

【課程背景】

“1994年至2
12年，所有的符合清算條件但未進(jìn)行土地增值稅清算的企業(yè)要在1
月前全面啟動(dòng)清算程序”！��！

如何進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的最基本核算單位的確定？是否會(huì)對(duì)土地增值稅清算的最終結(jié)果有影響？

地下停車位在土地增值稅清算中如何核算？是否預(yù)留成本？其相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)如何把控？

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，是一個(gè)不可小視的稅種；土地增值稅課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，它的計(jì)算、申報(bào)和清算涉及到收入及扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)、扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額的運(yùn)用、超率累進(jìn)稅率的對(duì)照和計(jì)算等等，所以說(shuō)它又一個(gè)是計(jì)算復(fù)雜、申報(bào)較難的直接稅種。本講座依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，全方位地解讀土地增值稅的基本法規(guī)和國(guó)家清算政策，以實(shí)際清算的案例介紹土地增值稅的申報(bào)業(yè)務(wù)流程和稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導(dǎo)和交流土地增值稅日常申報(bào)業(yè)務(wù)和清算工作的經(jīng)驗(yàn)，以期達(dá)到徹底化解土地增值稅稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)之目的……。

同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)其他稅種的特殊業(yè)務(wù)處理進(jìn)行分析，化解2
12年稅務(wù)稽查工作重點(diǎn)檢查項(xiàng)目之風(fēng)險(xiǎn)。

【主講內(nèi)容】

第一部分：土地增值稅政策運(yùn)用解析

1、土地增值稅的納稅義務(wù)人、征收范圍

2、有償轉(zhuǎn)讓及收入的界定

3、新房舊房的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)及土地增值稅的計(jì)算方法

4、土地增值稅與會(huì)計(jì)核算的關(guān)系

5、土地增值稅預(yù)交的規(guī)定

6、土地增值稅清算不同于所得稅

7、什么情況下要清算土地增值稅

8、如何計(jì)算土地增值稅

9、土地增值稅的視同銷售

1
、土地增值稅有哪些優(yōu)惠政策

11、無(wú)發(fā)票如何清算土地增值稅

12、留用物業(yè)再轉(zhuǎn)讓如何計(jì)算土地增值稅

13、經(jīng)營(yíng)決策中如何測(cè)算土地增值稅成本（實(shí)際測(cè)算例解）操作中注意問(wèn)題：

＜國(guó)稅函[2

7]645號(hào)、國(guó)稅函[2


]687號(hào)＞

14、《浙江省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》分析

15、浙江省關(guān)于土地增值稅預(yù)征的相關(guān)規(guī)定

16、浙江省地方稅務(wù)局2
1
年2號(hào)公告解析

17、浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的解答：

◇ 問(wèn)題一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的車庫(kù)（車位）是否征收土地增值稅？

◇ 問(wèn)題二：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，如何確認(rèn)屬于單一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還是分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目？

◇ 問(wèn)題三：對(duì)同一項(xiàng)目中既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)如何計(jì)算征收土地增值稅？

◇ 問(wèn)題四：同一項(xiàng)目中不同類型房地產(chǎn)共同的成本費(fèi)用如何分?jǐn)偅?br />
◇ 問(wèn)題五：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中售樓處、樣板房等用房的建造費(fèi)和裝修費(fèi)如何計(jì)算扣除？……

第二部分:營(yíng)業(yè)稅政策運(yùn)用解析

1、營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)人，義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅地點(diǎn)的具體規(guī)定。

2、合作建房如何操作不繳營(yíng)業(yè)稅：＜國(guó)稅函[1995]156號(hào)、國(guó)稅函[1994]644號(hào)＞

3、代理業(yè)如何繳納營(yíng)業(yè)稅：＜國(guó)稅發(fā)[1995]76號(hào)、國(guó)稅函[1999]584號(hào)、財(cái)稅[2

3]16號(hào)＞

4、拆遷戶的房屋補(bǔ)償如何納稅：＜國(guó)稅函[1995]549號(hào)、國(guó)稅函[2

7]768＞

5、資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)如何納稅：＜國(guó)稅函[1997]564號(hào)＞

6、代理銷售的營(yíng)業(yè)稅規(guī)定：＜國(guó)稅函[1996]684號(hào)、國(guó)稅函[2

5]917號(hào)＞

7、銷售不動(dòng)產(chǎn)兼營(yíng)裝修業(yè)務(wù)如何納稅

8、售房回租如何納稅：＜國(guó)稅函[2

6]478號(hào)、國(guó)稅函[1999]144號(hào)、2
1
年13號(hào)公告＞

9、甲供材業(yè)務(wù)如何處理：＜案例分析＞

1
、統(tǒng)借統(tǒng)貸的營(yíng)業(yè)稅規(guī)定

11、價(jià)外費(fèi)用的納稅規(guī)定：＜補(bǔ)償金、賠償金＞

12、轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目如何納稅

13、如何理解差額繳納營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定

14、什么情況下要視同銷售繳納營(yíng)業(yè)稅

15、還本銷售如何納稅：＜國(guó)稅函[1995]156號(hào)＞

第三部分：企業(yè)所得稅政策運(yùn)用解析

1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入確認(rèn)原則、視同銷售收入確認(rèn)原則

2、房地產(chǎn)企業(yè)的具體成本支出項(xiàng)目

3、房地產(chǎn)企業(yè)確定成本對(duì)象遵循的原則

4、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和共同成本的分?jǐn)偡椒?br />
5、資本交易項(xiàng)目：＜股權(quán)轉(zhuǎn)讓，撤資，非居民股權(quán)轉(zhuǎn)讓＞

第四部分：房產(chǎn)稅政策運(yùn)用解析

1、房產(chǎn)房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施

2、房產(chǎn)原值如何確定、無(wú)租使用如何納房產(chǎn)稅？

3、臨時(shí)房屋是否納稅？地下建筑物如何征收房產(chǎn)稅？

第五部分：土地使用稅政策運(yùn)用解析

1、土地使用稅的征稅范圍

2、單獨(dú)建造地下建筑物按5
%納稅

3、納稅義務(wù)人：擁有使用權(quán)單位或個(gè)人、實(shí)際使用人何時(shí)開(kāi)始土地使用稅納稅義務(wù)、何時(shí)終止土地使用稅納稅義務(wù)

第六部分：契稅政策運(yùn)用解析

1、減免土地出讓金是否減免契稅

2、退稅：財(cái)稅[2
11]32號(hào):未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅。

3、契稅的不交、免稅規(guī)定

第七部分：印花稅政策運(yùn)用解析

1、書立,領(lǐng)受條例所列舉憑證的單位和個(gè)人

2、租賃承包經(jīng)營(yíng)合同不貼花

3、企業(yè)之間借款合同不交

4、財(cái)稅[2

6]162號(hào)

第八部分：專家現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問(wèn)題

【主講專家】李 民：中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師；東北大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，工程學(xué)碩士，某省地稅官員，揚(yáng)州稅務(wù)專修學(xué)院客座教授，注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試命題人之一，北京金旭紅教育咨詢有限公司首席稅務(wù)咨詢師，眾多大型房地產(chǎn)企業(yè)納稅顧問(wèn)。多次代表國(guó)家稅務(wù)總局查辦各類案件，具有良好的稅收法律素養(yǎng)：多次主持稅務(wù)聽(tīng)證案件，三次代表稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)訴并勝訴。知曉企業(yè)稽查后法律救濟(jì)措施的運(yùn)用。擅長(zhǎng)講授注冊(cè)會(huì)計(jì)師考前培訓(xùn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建筑安裝行業(yè)財(cái)稅培訓(xùn)，稅收政策解析、稅法與會(huì)計(jì)差異分析等課程。其授課以實(shí)用性著稱，授課態(tài)度求真務(wù)實(shí)、案例源于實(shí)戰(zhàn)、祥實(shí)精巧、并因此受到參加培訓(xùn)的財(cái)稅人員的好評(píng)。

【培訓(xùn)對(duì)象】各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所人員。

【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。

鑒于本課程的實(shí)用性強(qiáng)，基于公司決策與流程，強(qiáng)烈建議公司高管與財(cái)務(wù)高管決策人共同出席！

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