房地產(chǎn)行業(yè)一二級聯(lián)動開發(fā)、舊城改造與商業(yè)地產(chǎn)及土地增值稅清算暨稽查風(fēng)險防范

課程類別：	企業(yè)內(nèi)訓(xùn)
授課語言：	中文
授課顧問：	闞振芳
審核時間：	我要報名2012-09-05 15:34:26

　　

學(xué)習(xí)對象

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、投資部、主管財務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會計師事務(wù)所人員。

課程目標(biāo)

房地產(chǎn)不同類型項目開發(fā)是針對地產(chǎn)財務(wù)經(jīng)理向總經(jīng)理過渡的課題之一，同樣適合是房地產(chǎn)總經(jīng)理學(xué)習(xí)，專家以利潤為導(dǎo)向來講解實例，以財務(wù)經(jīng)理的思維與語言介紹大部分非財務(wù)的內(nèi)容，通過實證來講解操作項目，項目成功需要市場認(rèn)可，對銷售狀況的判斷能力課堂是學(xué)不到的，但我們力取方案選擇時不要出現(xiàn)嚴(yán)重錯誤，起碼不要因不清楚而耽誤時間，并且力求在成本、稅負(fù)項目操作上有所控制，實現(xiàn)盈利目標(biāo)。 現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)很多進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，與傳統(tǒng)住宅開發(fā)項目比，商業(yè)地產(chǎn)對資金要求更高，很多老板犯過決策錯誤，如未經(jīng)測算高價返售、不考慮現(xiàn)金流及稅負(fù)多留物業(yè)、對未來經(jīng)營虧損沒有充分估計都可能產(chǎn)生致命的失敗，如何做好商業(yè)地產(chǎn)（包括城市綜合體、商場、返租物業(yè)、寫字樓、酒店），我們將從拿地、立項、開發(fā)、營銷策劃、清算、注銷、股權(quán)處置問進(jìn)行講解，其中主要關(guān)注不同方式對稅金及現(xiàn)金影響。 土地增值稅清算及稽查風(fēng)險防范：《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》規(guī)定“加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。” 企業(yè)如何進(jìn)行成本分?jǐn)�？如有大量發(fā)票未取得如何處理？ 如何把握完工時點？如何降低稅負(fù)與稅務(wù)風(fēng)險？開發(fā)企業(yè)注銷前由于預(yù)征土地增值稅多繳企業(yè)所得稅如何退稅？

課程內(nèi)容

“房地產(chǎn)行業(yè)一二級聯(lián)動開發(fā)、舊城改造與商業(yè)地產(chǎn)及土地

增值稅清算暨稽查風(fēng)險防范高研班”通知

房地產(chǎn)不同類型項目開發(fā)是針對地產(chǎn)財務(wù)經(jīng)理向總經(jīng)理過渡的課題之一，同樣適合是房地產(chǎn)總經(jīng)理學(xué)習(xí)，專家以利潤為導(dǎo)向來講解實例，以財務(wù)經(jīng)理的思維與語言介紹大部分非財務(wù)的內(nèi)容，通過實證來講解操作項目，項目成功需要市場認(rèn)可，對銷售狀況的判斷能力課堂是學(xué)不到的，但我們力取方案選擇時不要出現(xiàn)嚴(yán)重錯誤，起碼不要因不清楚而耽誤時間，并且力求在成本、稅負(fù)項目操作上有所控制，實現(xiàn)盈利目標(biāo)。

現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)很多進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，與傳統(tǒng)住宅開發(fā)項目比，商業(yè)地產(chǎn)對資金要求更高，很多老板犯過決策錯誤，如未經(jīng)測算高價返售、不考慮現(xiàn)金流及稅負(fù)多留物業(yè)、對未來經(jīng)營虧損沒有充分估計都可能產(chǎn)生致命的失敗，如何做好商業(yè)地產(chǎn)（包括城市綜合體、商場、返租物業(yè)、寫字樓、酒店），我們將從拿地、立項、開發(fā)、營銷策劃、清算、注銷、股權(quán)處置問進(jìn)行講解，其中主要關(guān)注不同方式對稅金及現(xiàn)金影響。

土地增值稅清算及稽查風(fēng)險防范：《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》規(guī)定“加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。” 企業(yè)如何進(jìn)行成本分?jǐn)�？如有大量發(fā)票未取得如何處理？

如何把握完工時點？如何降低稅負(fù)與稅務(wù)風(fēng)險？開發(fā)企業(yè)注銷前由于預(yù)征土地增值稅多繳企業(yè)所得稅如何退稅？

【主講內(nèi)容】

一、土地一二級聯(lián)動

1、政策介紹

2、開發(fā)合同介紹

3、不同一、二級形式的利弊分析

4、幾種一級開發(fā)舉例（政府主導(dǎo)開發(fā)、拆遷毛地、工業(yè)用地、合作地、軍隊地等）

5、注意事項

二、舊城改造項目

1、政策介紹

2、決策前調(diào)查（市場、用地指標(biāo)、拆遷難度等）

3、項目合作方式與談判

4、項目舉例

5、優(yōu)惠的爭取

6、項目清算選擇

三、商業(yè)地產(chǎn)

1、商業(yè)地產(chǎn)資金風(fēng)險

2、城市綜合體開發(fā)

⑴、城市綜合體實體方式

⑵、項目優(yōu)惠政策

⑶、項目可行性判斷

⑷、決策風(fēng)險

⑸、土地合同

⑹、銷售與清算方式選擇

⑺、項目舉例

3、商業(yè)及返租物業(yè)開發(fā)

⑴、住宅地產(chǎn)項目附加酒店舉例

⑵、旅游專業(yè)酒店開發(fā)舉例

⑶、酒店及酒店公寓舉例

⑷、定向?qū)懽謽情_發(fā)

⑸、定向單獨(dú)商場項目

4、商業(yè)地產(chǎn)清算及清算后留用物業(yè)處置

5、商業(yè)地產(chǎn)注銷

6、商業(yè)地產(chǎn)股權(quán)特殊處置：

⑴、投資、分立中法律文書

⑵、工商、債權(quán)人、稅務(wù)、股權(quán)過戶、資產(chǎn)過戶涉及手續(xù)

⑶、重組風(fēng)險

四、房地產(chǎn)土地增值稅解析與清算實務(wù)

1、土增值值稅政策講解：（國稅發(fā)[2

6]187號、財稅[2

6]21號、《土地增值稅清算管理

規(guī)程》、國稅發(fā)[2
1
]53號、國稅函[2
1
]22
號）

2、土地增值稅清算報告

3、土地增值稅申報

4、稅務(wù)機(jī)關(guān)工作應(yīng)要點（適合稅務(wù)審核人員參考）

五、開發(fā)各階段稅務(wù)自查要點、檢查程序及重點

1、項目設(shè)立及取得：

◇階段描述與政策講解及檢查與防范：（契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、個人所得稅）

2、項目開發(fā)階段：

⑴、前期成本合同訂立對土地增值稅影響；

⑵、設(shè)計合同幾點注意事項（營業(yè)稅、所得稅及土地增值稅處理）；

⑶、成本核算對象對所得及土增影響；

⑷、開發(fā)階段的的測算；

⑸、基礎(chǔ)設(shè)施與分?jǐn)偅?br />
⑹、建安費(fèi)處理，分?jǐn)偧胺峙涮幚恚?br />
⑺、利息與資本化；

⑻、不同分?jǐn)偡椒▽�會計利潤、所得稅及土地增值稅影響�?br />
3、預(yù)售及銷售階段：

⑴、介紹及會計處理；

⑵、稅務(wù)自檢要點及應(yīng)對；

⑶、項目備案登記規(guī)定及籌劃；

⑷、核算提示；

⑸、收入稅務(wù)檢查重點

4、完工清算階段：土地增值稅、企業(yè)所得稅政策講解及檢查與風(fēng)險防范

5、注銷階段：

◇注銷前房產(chǎn)處理、注銷售前其他資產(chǎn)處理、往來特別是應(yīng)付款處理、資本公積影響

◇發(fā)票處理、營業(yè)稅、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅完工處理、其他稅金

六、專家現(xiàn)場開放時間，解答學(xué)員疑難問題。

師資力量

備注信息

【主講專家】闞振芳： 中國培訓(xùn)網(wǎng)高級講師，中國注冊稅務(wù)師、中國注冊會計師、注冊管理咨詢師，房地產(chǎn)稅務(wù)實操專家，國內(nèi)五A級事務(wù)所合伙人，他所屬的團(tuán)隊專著于房地產(chǎn)稅務(wù)領(lǐng)域，為多家地產(chǎn)集團(tuán)提供長期稅務(wù)顧問、稅務(wù)審計、稅務(wù)咨詢籌劃工作，熟悉地產(chǎn)全程財稅操作。著作《陽光節(jié)稅》第一次公開給出了土地增值稅定價數(shù)學(xué)模型，給出土地增值稅籌劃控制圖，對絕大部分類型開發(fā)項目土地增值稅籌劃具有指導(dǎo)意義。同時在北京、上海、江蘇、安徽、廣東、湖南、內(nèi)蒙古、成都、杭州、青島等省市進(jìn)行房地產(chǎn)稅務(wù)講座。 【培訓(xùn)對象】各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、