地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同商業(yè)模式的重要財(cái)稅差異解析與創(chuàng)新高研班

開(kāi)課地點(diǎn)：	北京
授課時(shí)間：	2012年12月26日至28日
授課顧問(wèn)：	王震
開(kāi)課時(shí)間：	2012-12-26
市場(chǎng)報(bào)價(jià)：	0
購(gòu)買(mǎi)價(jià)格：	0
審核時(shí)間：	我要報(bào)名2012-12-08 07:08:55

　　

學(xué)習(xí)對(duì)象

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、投資部、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所人員。

課程目標(biāo)

我國(guó)房地產(chǎn)投資的主要盈利模式是賺取土地溢價(jià)，時(shí)至今日伴隨拿地成本、資金成本、稅務(wù)成本、建安成本高起，傳統(tǒng)的“拿地—建設(shè)—銷(xiāo)售”模式的弊端突顯，投資回收期長(zhǎng)、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低、盈利能力大大降低，投資風(fēng)險(xiǎn)激增。 在現(xiàn)有制度框架下，如何創(chuàng)新地產(chǎn)投資的商業(yè)模式，降低成本，控制風(fēng)險(xiǎn)提高盈利？每一位致力于地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，謀求投資價(jià)值持續(xù)增長(zhǎng)的業(yè)內(nèi)同行必須痛定思痛，深刻反思的熱點(diǎn)話題。 【課程背景】 我國(guó)房地產(chǎn)投資的主要盈利模式是賺取土地溢價(jià)，時(shí)至今日伴隨拿地成本、資金成本、稅務(wù)成本、建安成本高起，傳統(tǒng)的“拿地—建設(shè)—銷(xiāo)售”模式的弊端突顯，投資回收期長(zhǎng)、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低、盈利能力大大降低，投資風(fēng)險(xiǎn)激增。 在現(xiàn)有制度框架下，如何創(chuàng)新地產(chǎn)投資的商業(yè)模式，降低成本，控制風(fēng)險(xiǎn)提高盈利？每一位致力于地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，謀求投資價(jià)值持續(xù)增長(zhǎng)的業(yè)內(nèi)同行必須痛定思痛，深刻反思的熱點(diǎn)話題。 本課題以不同類(lèi)型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為線索，深入分析其內(nèi)在的融資、會(huì)計(jì)和稅務(wù)問(wèn)題，反觀不同模式的內(nèi)在財(cái)稅脈絡(luò)，為企業(yè)家和財(cái)務(wù)人員，創(chuàng)新商業(yè)模式提供必要的智力準(zhǔn)備。

課程內(nèi)容

【主講內(nèi)容】 第一部分、房?jī)r(jià)本質(zhì)的分析框架 1、中國(guó)溢價(jià)效應(yīng)的來(lái)源及時(shí)間 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的四個(gè)發(fā)展階段及界定指標(biāo)； 3、房?jī)r(jià)的上漲規(guī)律 4、主要城市的房?jī)r(jià)解析 第二部分、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式的財(cái)稅問(wèn)題解析 1、政策性拆遷的拆遷人和被拆遷人的財(cái)稅問(wèn)題 2、純商業(yè)性拆遷的悲哀 3、TOD模式的財(cái)稅問(wèn)題 4、BT模式的財(cái)稅問(wèn)題 5、BOT（BOOT,BOO,BLT,TOT,SOT,DBOT,OMT,DBFO,DCMF等）模式的財(cái)稅問(wèn)題 6、公私合營(yíng)的不同方式及盈利模式 7、舊城改造的系列稅收優(yōu)惠政策 8、ABS在一級(jí)開(kāi)發(fā)中的核心作用及財(cái)稅問(wèn)題 9、投資的不同回收方式（土地補(bǔ)貼，財(cái)政返還，拆一免二）對(duì)稅務(wù)清算的影響 第三部分、合作開(kāi)發(fā)模式的財(cái)稅問(wèn)題 1、合作建房的法律沿革 2、住宅合作社合作建房模式的財(cái)稅問(wèn)題解析 3、“拍地俱樂(lè)部”模式的財(cái)稅問(wèn)題 4、個(gè)人名義投資地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的財(cái)稅問(wèn)題 5、法人名義投資地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的財(cái)稅問(wèn)題（與個(gè)人差異） 6、一方出地一方出資的不同組合方式財(cái)稅問(wèn)題（4種） 7、不同合作建房的會(huì)計(jì)處理（適合財(cái)務(wù)人員） 第四部分、商業(yè)地產(chǎn)模式的財(cái)稅問(wèn)題 1、銷(xiāo)售與持有的盈利模式差異 2、商業(yè)地產(chǎn)的融資性售后返租的財(cái)稅問(wèn)題 3、綜合體的優(yōu)惠政策解析 4、酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)的定向開(kāi)發(fā)模式 5、如何降低持有物業(yè)出租的房產(chǎn)稅 6、業(yè)主免租和轉(zhuǎn)租免租的財(cái)稅處理 7、專(zhuān)業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司托管物業(yè)的好處 8、不同招商政策的財(cái)稅問(wèn)題（出租、聯(lián)營(yíng)模式） 9、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的架構(gòu)設(shè)計(jì) 1
、維護(hù)購(gòu)物中心的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象支出的處理策略 11、商業(yè)地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)模式：出租、聯(lián)營(yíng)、出售三者組合解析 12、不同經(jīng)營(yíng)方式售后回租、售后回購(gòu)、持有自營(yíng)等對(duì)企業(yè)價(jià)值或投資的貢獻(xiàn)率 13、核心主力店招商政策的注意事項(xiàng) 14、招商、開(kāi)盤(pán)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等不同銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)控制對(duì)財(cái)稅管理的重要影響 15、不同促銷(xiāo)方案的財(cái)稅管理重點(diǎn) 16、銷(xiāo)售提成的處理技巧 第五部分、養(yǎng)老地產(chǎn)模式的財(cái)稅問(wèn)題 1、養(yǎng)老地產(chǎn)的功能資產(chǎn) 2、養(yǎng)老地產(chǎn)的財(cái)稅優(yōu)惠政策 3、會(huì)員模式的財(cái)稅問(wèn)題 4、會(huì)員拿地開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的另類(lèi)模式 5、養(yǎng)老地產(chǎn)的財(cái)稅歸還 第六部分、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式的財(cái)稅問(wèn)題 1、工業(yè)地產(chǎn)土地獲取的便利性 2、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)模式的財(cái)稅問(wèn)題 第七部分、項(xiàng)目稅務(wù)稽查的重點(diǎn)問(wèn)題解析 1、將銷(xiāo)售收入(包括預(yù)收收入)掛在往來(lái)賬上，或隱匿收入，或不作/不及時(shí)作賬務(wù)處理，或直接沖減開(kāi)發(fā)成本。 2、分解售房款收入，將部分款項(xiàng)開(kāi)具收款收據(jù)，隱匿收入。 3、在境外銷(xiāo)售境內(nèi)房產(chǎn)，隱匿銷(xiāo)售收入。 4、私建違建閣樓、車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)，對(duì)外銷(xiāo)售使用權(quán)開(kāi)具收款收據(jù)，隱匿收入。 5、價(jià)外收費(fèi)等按合同約定應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入。有的企業(yè)以代收費(fèi)用的形式掛往來(lái)賬戶(hù)；有的企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)約的材料、報(bào)廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認(rèn)實(shí)現(xiàn)收入。 6、無(wú)正當(dāng)理由，以明顯偏低價(jià)格將商品房銷(xiāo)售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個(gè)人。 7、產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預(yù)收款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售，不按完工產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理 ，仍按預(yù)征率繳納所得稅。 8、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資入股、以房抵償債務(wù)，換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等。在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，未按視同銷(xiāo)售申報(bào)納稅。 9、開(kāi)發(fā)的會(huì)所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車(chē)位，地下室等公共配套設(shè)施對(duì)外出售不計(jì)收入。 1
、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入。即開(kāi)發(fā)商將部分樓的開(kāi)發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開(kāi)發(fā) 資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來(lái)賬，甚至私設(shè) 賬外賬。 11、按揭銷(xiāo)售，首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳后不及時(shí)入賬，形成 賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款”等科目。 12、售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)計(jì)收入。 13、舊城改造中，房地產(chǎn)企業(yè)拆除居民住房后，補(bǔ)償給搬遷戶(hù)的新房，對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價(jià)收入沒(méi)有合并收入計(jì)算繳納所得稅。 14、以房抵工程款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購(gòu)房款等 業(yè)務(wù)，不記收入。 15、以房換地、以地?fù)Q房業(yè)務(wù)未按非貨幣交易準(zhǔn)則進(jìn)行處理。 16、與部隊(duì)，村委會(huì)聯(lián)建商品房，隱匿收入。 17、采取包銷(xiāo)方式，未按包銷(xiāo)合同約定的收款時(shí)間、金額確認(rèn)收入。檢查發(fā)現(xiàn)，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)與包銷(xiāo)商簽定包銷(xiāo)合同，約定一定的包銷(xiāo)金額，包銷(xiāo)商負(fù)責(zé)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)開(kāi)票。有的包銷(xiāo)商在銷(xiāo)售過(guò)程中，采取部分房款由開(kāi)發(fā)商開(kāi)具發(fā)票，其余房款直接以現(xiàn)金收取或開(kāi)具收款憑據(jù)，隱瞞銷(xiāo)售收入。這一行為，不僅造成開(kāi)發(fā)企業(yè)和包銷(xiāo)商雙方偷逃了稅款，也減少了購(gòu)房者在辦理房產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)繳納的有關(guān)稅費(fèi)。 18、簽訂精裝修商品房購(gòu)銷(xiāo)合同，對(duì)裝修部分的房款開(kāi)據(jù)建筑業(yè)發(fā)票，少繳營(yíng)業(yè)稅。 19、發(fā)生銷(xiāo)售退回業(yè)務(wù)，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。 2
、從外地虛開(kāi)材料采購(gòu)發(fā)票，或到稅負(fù)較低的地區(qū)申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票，或者使用假發(fā)票入賬。 21、多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開(kāi)發(fā)成本。 22、在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)，無(wú)依據(jù)低估銷(xiāo)售單價(jià)，虛增銷(xiāo)售面積，多攤經(jīng)營(yíng)成本。 23、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本，提前列支成本支出。如有的企業(yè)將 正在開(kāi)發(fā)的未完工項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用記入已經(jīng)決算或即將結(jié)算的項(xiàng)目，造成已 完工項(xiàng)目成本費(fèi)用增大，減少當(dāng)期利潤(rùn)。 24、向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費(fèi)用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過(guò)其 注冊(cè)資金5
％部分的利息費(fèi)用，未按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額。 25、將開(kāi)發(fā)期間財(cái)務(wù)費(fèi)用列入期間費(fèi)用，多轉(zhuǎn)當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成本。 26、有的開(kāi)發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行評(píng)估，按增值巨大的評(píng)估價(jià)作為土地 成本入賬。 27、巧立名目虛列成本。如利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)；虛構(gòu)施工合同，騙開(kāi)建安發(fā)票；白條列支成本現(xiàn)象比較嚴(yán)重。 28、故意拖延項(xiàng)目竣工決算和完工時(shí)間，少繳土地增值稅。檢查中發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率高，而土地增值稅預(yù)征率相應(yīng)較低，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)故意拖延項(xiàng)目竣工決算時(shí)間，躲避土地增值稅結(jié)算。 29、少計(jì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，公建收入，或錯(cuò)用預(yù)征率，少繳、不繳土地增值稅。 3
、虛列勞務(wù)用工人數(shù)，偷逃個(gè)人所得稅。 31、未按規(guī)定繳納開(kāi)發(fā)期間土地使用稅。 32、將未出售的商品房轉(zhuǎn)為自用，出租、出借，未繳納房產(chǎn)稅。 33、未按規(guī)定申報(bào)繳納契稅。 34、聯(lián)建，集資建房，委托建房業(yè)務(wù)，不按相應(yīng)政策規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。 第八部分、專(zhuān)家現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問(wèn)題。

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