房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅實務(wù)百題與案例精解高研班

開課地點：	廣州
授課時間：	2012年05月18日至20日（05月18日全天報到、19日至20日兩天課程）
授課顧問：	劉玉章
開課時間：	2012-5-19
市場報價：	0
購買價格：	0
審核時間：	我要報名2012-04-21 19:19:17

　　

學(xué)習(xí)對象

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會計師事務(wù)所人員。

課程目標(biāo)

自《企業(yè)所得稅法》實施以來，財政部、國家稅務(wù)總局根據(jù)經(jīng)濟形勢的發(fā)展，制定了一系列有利于促進(jìn)我國經(jīng)濟發(fā)展的稅收政策，對于降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)、克服經(jīng)濟危機對我國的影響起到了舉足輕重的作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要把這些政策貫徹到納稅操作的全過程。 2

9年，我國成功的進(jìn)行了流轉(zhuǎn)稅改革，實現(xiàn)了生產(chǎn)型增值稅向消費型增值稅的過渡，營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體稅種，流轉(zhuǎn)稅的改革對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅必將產(chǎn)生重大的影響。 2
1
年4月17日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2
1
]1
號），要求對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行重點清算和稽查。為貫徹國務(wù)院的指示，國家稅務(wù)總局在當(dāng)年五月份兩次發(fā)文進(jìn)行布置，國務(wù)院及國家稅務(wù)總局的文件在全國掀起了土地增值稅的“清算風(fēng)暴”。 為了進(jìn)一步整頓規(guī)范稅收秩序，提高稅法遵從度，實現(xiàn)為國聚財、為民收稅的神圣使命，保障稅收收入穩(wěn)定增長，促進(jìn)房價合理回歸，前不久，國家稅務(wù)總局印發(fā)了《2
12年全國稅務(wù)稽查工作要點》（稽便函[2
12]1號）和《關(guān)于開展2
12年稅收專項檢查工作的通知》（國稅發(fā)[2
12]17號）及稅收檢查項目工作方案，房地產(chǎn)、建筑安裝行業(yè)又一次被列為稅務(wù)稽查重點。 在上述稅收形勢下，我們總結(jié)了近幾年房地產(chǎn)企業(yè)納稅實務(wù)的典型案例，歸納了近幾年房地產(chǎn)業(yè)稅企爭議焦點問題，對房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的各稅種，諸環(huán)節(jié)，分項目的118道疑難問題進(jìn)行剖析、解答，希望通過培訓(xùn)，講解房地產(chǎn)企業(yè)納稅操作技巧，解答房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查中遇到的疑難問題。

課程內(nèi)容

一、增值稅、營業(yè)稅納稅實務(wù)精解
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哪些業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)繳納增值稅？如何選擇增值稅納稅人身份？
2、房地產(chǎn)企業(yè)處置使用過的固定資產(chǎn)和廢舊物資應(yīng)當(dāng)交什么稅？怎樣繳稅？
3、企業(yè)以土地使用權(quán)投資怎樣交納營業(yè)稅？股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納營業(yè)稅？
4、什么是合作建房？怎樣繳納營業(yè)稅？
5、自建房產(chǎn)自用是否繳納營業(yè)稅？誤交的營業(yè)稅如何處理？
6、甲方提供材料與甲方提供設(shè)備怎樣納稅？甲方自購材料增值稅發(fā)票可否計入開發(fā)成本？
7、裝飾勞務(wù)清包工怎樣繳納營業(yè)稅？
8、房地產(chǎn)企業(yè)將鋁合金門窗出包給鋁合金門窗廠，應(yīng)當(dāng)取得什么樣的發(fā)票才允許稅前扣除？
9、轉(zhuǎn)讓在建項目怎樣繳納營業(yè)稅？購入在建項目后投資建設(shè)，建成后銷售怎樣納稅？ 1
、房地產(chǎn)企業(yè)以折扣價售房應(yīng)當(dāng)怎樣開具發(fā)票？ 11、房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機構(gòu)如何核定營業(yè)額？ 12、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？以按揭方式預(yù)售房產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生 時間應(yīng)當(dāng)如何確認(rèn)？ 13、房地產(chǎn)企業(yè)與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議并收取預(yù)租價款的，何時確認(rèn)營業(yè)稅納稅義務(wù)？ 14、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)怎樣操作可以降低稅費支出？ 15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對土地進(jìn)行一級開發(fā)怎樣納稅？ 16、售后回購怎樣納稅？房地產(chǎn)企業(yè)如何利用售后回購擴大融資渠道？ 17、開發(fā)產(chǎn)品融資性售后回租是否繳納營業(yè)稅？房產(chǎn)企業(yè)怎樣利用這項政策擴大融資渠道？ 18、企業(yè)買賣外匯、有價證券、期貨等金融商品是否繳納營業(yè)稅？ 19、怎樣判定營業(yè)稅合法有效憑證？ 2
、《營業(yè)稅暫行條例》對價外收費規(guī)定有哪些變化？ 21、房地產(chǎn)企業(yè)委托境外設(shè)計院進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計怎樣扣繳境外企業(yè)的稅款？ 22、委托代銷、按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品何時確認(rèn)銷售？ 23、什么是合作建房？合作建房怎樣繳納營業(yè)稅？ 24、以“拆一還一”方式進(jìn)行動遷補償，怎樣交納營業(yè)稅？ 25、企業(yè)因舊城改造被動遷是否繳納營業(yè)稅？ 26、企業(yè)因城市規(guī)劃等原因而搬遷到郊區(qū)另建新廠，搬遷補償收入怎樣納稅？內(nèi)資企業(yè)與 外商投資企業(yè)有何差異？ 27、房地產(chǎn)企業(yè)將商店低價賣給個人，購房人再將商店無償提供給房地產(chǎn)企業(yè)用于出租，怎樣做納稅調(diào)整？ 二、土地增值稅納稅實務(wù)精解 28、怎樣計算房產(chǎn)銷售總額？售房合同面積與實際測量面積不一致是如何確認(rèn)收入總額？ 29、房地產(chǎn)企業(yè)哪些處理房地產(chǎn)的行為在計算土地增值稅時應(yīng)當(dāng)做視同銷售處理？ 3
、計算增值額時允許扣除的開發(fā)成本包含哪些？怎樣計算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用？ 31、土地增值稅清算時，契稅是否可以計入取得土地使用權(quán)所支付的金額，契稅可否計算 3
%的附加扣除額？ 32、房地產(chǎn)企業(yè)自取得土地使用權(quán)之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)征收的土地閑置費，可否 計入“開發(fā)成本”？在計算土地增值稅時可否扣除？ 33、房地產(chǎn)開發(fā)費用中利息怎樣計算，有金融機構(gòu)借款證明利息支出怎樣扣除？企業(yè)沒有 借款的，房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按照5％扣除？ 34、房地產(chǎn)企業(yè)可否預(yù)提成本，預(yù)提的成本在土地增值稅清算時可否扣除？ 35、什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？ 36、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)建造出售保障性住房，是否應(yīng)當(dāng)預(yù)繳土地增值稅？ 37、以土地或房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 有何特殊規(guī)定？ 38、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房如何計算扣除項目金額？ 39、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算時可否將不同類型的房地產(chǎn)綜合計算增值額、增值率 ，繳納土地增值稅？ 4
、對個人支付的拆遷補償款憑何種憑證扣除？ 41、扣留施工企業(yè)的質(zhì)量保證金沒有發(fā)票可否扣除？怎樣確保質(zhì)量保證金能夠取得施工企 業(yè)的發(fā)票？ 42、怎樣確定土地增值稅的清算項目？應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目和要求納稅人進(jìn)行 土地增值稅清算的項目怎樣劃分？ 43、房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用 增加裝修成本的方法降低土地增值稅？ 44、房地產(chǎn)企業(yè)銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅如何定價可以降低土地增值稅？ 45、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么差異？ 46、房地產(chǎn)企業(yè)利用已經(jīng)征用的土地建造賓館、商廈，怎樣操作可以降低稅費支出？ 47、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費支出？ 48、房地產(chǎn)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何操作可以降低土地增值稅？ 49、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)怎樣操作可以降低稅費支出？ 5
、怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅？ 51、新辦房地產(chǎn)企業(yè)如何確定“籌建期”？ 52、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅享受免稅的預(yù)期成本如何計算？ 53、搞好土地增值稅清算應(yīng)注意哪些問題？ 三、企業(yè)所得稅納稅實務(wù)精解 54、怎樣劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？開發(fā)產(chǎn)品計稅成本核算應(yīng)當(dāng)遵循哪些程序？ 55、開發(fā)產(chǎn)品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應(yīng)當(dāng)怎樣分?jǐn)偅? 56、開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的具體內(nèi)容包括哪些？ 57、開發(fā)項目的營銷設(shè)施建造費怎樣核算？在計算土地增值時可否扣除？ 58、在開發(fā)項目內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等設(shè)施當(dāng)?shù)卣�府部門給予經(jīng)濟補償后的差額應(yīng)怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？ 59、安置動遷用房支出怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？ 6
、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場怎樣核算計稅成本？ 61、利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰？人防工程建造的車庫房地產(chǎn)企業(yè)可否銷售 ？應(yīng)當(dāng)怎樣妥善處理？ 62、開發(fā)產(chǎn)品完工后，再發(fā)生成本費用應(yīng)當(dāng)怎樣處理？ 63、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣避免與施工企業(yè)工程決算久拖不決？ 64、房地產(chǎn)開發(fā)項目怎樣確定成本終結(jié)日？怎樣正確處理開發(fā)成品“完工”與計算應(yīng)納稅 所得額的關(guān)系？ 65、由于和施工企業(yè)工程結(jié)算不及時，無法完整的計算計稅成本，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣合理的調(diào)整交房日期？ 66、房地產(chǎn)企業(yè)以擴股方式取得土地使用權(quán)的，怎樣進(jìn)行會計核算？ 67、其他企事業(yè)單位、個人以分房為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開發(fā)房地產(chǎn)項目的，房地產(chǎn) 企業(yè)怎樣確認(rèn)收入？ 68、其他企事業(yè)單位、個人以分紅利為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開發(fā)房地產(chǎn)項目的應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？ 69、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權(quán)的，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？ 7
、房地產(chǎn)企業(yè)在項目調(diào)研階段的費用是否可以計入開發(fā)成本？ 71、新成立的房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計算開辦費？ 72、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品銷售確認(rèn)的原則和條件，已經(jīng)開具發(fā)票的按揭售房何時確認(rèn) 銷售收入？ 73、“買一贈一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？ 74、企業(yè)季度按計稅毛利率預(yù)交企業(yè)所得稅時，已交的營業(yè)稅及附加、土地增值稅、以前 年度虧損可否扣除？ 75、房地產(chǎn)企業(yè)采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、售后回購方式怎樣納稅？ 76、房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售業(yè)務(wù)稅收政策有何變化？相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)怎樣計算？ 77、企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他房地產(chǎn)企業(yè)，怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？ 78、企業(yè)所得稅匯算清繳時，出包工程因未辦理工程結(jié)算而未取得全額發(fā)票的可否預(yù)提成本 ？應(yīng)注意哪些問題？ 79、固定資產(chǎn)折舊政策變化對企業(yè)所得稅的影響，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣正確計提折舊？ 8
、怎樣在不影響利潤總額的前提下利用稅收政策多提折舊，減少當(dāng)期應(yīng)交企業(yè)所得稅？ 81、企業(yè)購進(jìn)軟件，凡符合固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)確認(rèn)條件的怎樣進(jìn)行折舊或攤銷？ 82、房屋、建筑物等固定資產(chǎn)在未提足折舊前推到重置的怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？ 83、房屋、建筑物等固定資產(chǎn)進(jìn)行改擴建怎樣計算計稅成本，怎樣計提折舊？ 84、房地產(chǎn)企業(yè)以非貨幣資產(chǎn)進(jìn)行投資，評估增值稅是否繳納企業(yè)所得稅？ 85、股權(quán)投資的股息、紅利所得怎樣納稅？股權(quán)投資損失可否在稅前扣除？ 86、股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損益怎樣納稅？新政策有何變化，長期掛賬的股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失可否扣除？ 87、投資企業(yè)撤回或減少投資的怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？ 88、物業(yè)公司一次收取管理費，長期為客戶提供物業(yè)服務(wù)的如何確認(rèn)收入？如何納稅？ 89、何謂資產(chǎn)損失？企業(yè)資產(chǎn)損失在企業(yè)所得稅前扣除的原則？ 9
、國家稅務(wù)總局2
11年第25號公告對資產(chǎn)損失稅前扣除有何重大變化？ 91、以前年度未扣除的資產(chǎn)損失怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？ 92、稅務(wù)機關(guān)怎樣對企業(yè)的資產(chǎn)損失進(jìn)行監(jiān)督管理？ 93、如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準(zhǔn)予扣除？ 94、企業(yè)為員工支付的補充養(yǎng)老保險費、補充醫(yī)療保險費怎樣扣除？怎樣征收個人所得稅？ 95、職工因公出差補助、誤餐費補助是否計入工資總額，可否稅前扣除？是否征個人所得稅？ 96、職工福利費的開支范圍是什么？如何在稅前扣除？ 97、企業(yè)工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費怎樣在稅前扣除？ 98、職工的辦公通訊費可否在稅前扣除？ 99、企業(yè)確因工作需要為職工購置的工作服可否稅前扣除？ 1

、企業(yè)自有房產(chǎn)裝修費可否在稅前扣除？ 1
1、企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費稅前扣除怎樣計算，計入什么科目？企業(yè)在籌建期間、清算期間的業(yè)務(wù)招待費怎樣扣除？房地產(chǎn)企業(yè)在取得第一筆收入前的業(yè)務(wù)招待費怎樣扣除，預(yù)收賬款 可否作為計算業(yè)務(wù)招待費的基數(shù)？ 1
2、職工的“五險一金”怎樣在稅前扣除，是否計征個人所得稅？ 1
3、企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出可否扣除？范圍是什么？ 1
4、企業(yè)發(fā)生的研究開發(fā)費怎樣扣除？ 1
5、企業(yè)廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費稅前扣除的條件是什么？ 1
6、企業(yè)贊助支出可否扣除？ 1
7、企業(yè)與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費及傭金支出怎樣在稅前扣除？境內(nèi)境外有何區(qū)別？ 1
8、企業(yè)借款費用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？ 1
9、怎樣證明“不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的利息準(zhǔn)予稅前扣除”？ 11
、稅法對防止資本弱化有何規(guī)定？ 111、企業(yè)因投資者未在規(guī)定期限內(nèi)繳足其應(yīng)繳資本額而發(fā)生借款其利息應(yīng)有誰來承擔(dān)？ 112、企業(yè)向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？ 113、“統(tǒng)借統(tǒng)還”的利息怎樣扣除？對總公司因統(tǒng)借統(tǒng)還向成員企業(yè)收取利息是否征收 營業(yè)稅？ 114、企業(yè)對外進(jìn)行股權(quán)投資發(fā)生的借款利息可否在稅前扣除？ 115、企業(yè)取得的國債利息、地方政府債券利息、中國鐵路建設(shè)債券利息、證券投資基金 利息在稅收上有何區(qū)別？ 116、企業(yè)股權(quán)收購怎樣可以享受特殊性稅務(wù)處理？ 117、企業(yè)債務(wù)重組怎樣可以遞延納稅？ 118、企業(yè)資產(chǎn)收購怎樣可以享受特殊性稅務(wù)處理？ 四、專家現(xiàn)場開放時間，解答企業(yè)疑難問題。

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