地產(chǎn)企業(yè)融資與稅務規(guī)劃實務高研班

開課地點：	浙江
授課時間：	2011年9月21-23日
授課顧問：	王震
開課時間：	2011-9-21
市場報價：	0
購買價格：	0
審核時間：	我要報名2011-08-26 20:54:32

　　

學習對象

房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、財務總監(jiān)、財務經(jīng)理、投資運營部總監(jiān)、經(jīng)理、

課程目標

當下地產(chǎn)企業(yè)資金鏈普遍吃緊，如何破解企業(yè)融資難瓶頸約束，建立持續(xù)順暢的融資體系，提升企業(yè)融資能力，您是否準備好應對之策？ 如何為開發(fā)項目募集到充足資金？如何設計合適的投資架構和資金運作模式？ 如何有效規(guī)避融資運作中的金融風險和稅務風險，降低資金成本，提高投資收益，成為我國地產(chǎn)界高端從業(yè)人士謀求企業(yè)發(fā)展的重要之務。 為了總結中國地產(chǎn)企業(yè)的融資經(jīng)驗，提升地產(chǎn)行業(yè)活力，本中心特邀請我國知名資本運作高手，地產(chǎn)私募專家王震教授為大家講授地產(chǎn)融資之道、資本運作之要，本課程將大幅提高貴公司融資運作方案的設計效率，提升貴公司的核心競爭力——構建和完善持續(xù)融資能力！

課程內(nèi)容

當下地產(chǎn)企業(yè)資金鏈普遍吃緊，如何破解企業(yè)融資難瓶頸約束，建立持續(xù)順暢的融資體系，提升企業(yè)融資能力，您是否準備好應對之策？ 如何為開發(fā)項目募集到充足資金？如何設計合適的投資架構和資金運作模式？ 如何有效規(guī)避融資運作中的金融風險和稅務風險，降低資金成本，提高投資收益，成為我國地產(chǎn)界高端從業(yè)人士謀求企業(yè)發(fā)展的重要之務。 為了總結中國地產(chǎn)企業(yè)的融資經(jīng)驗，提升地產(chǎn)行業(yè)活力，本中心特邀請我國知名資本運作高手，地產(chǎn)私募專家王震教授為大家講授地產(chǎn)融資之道、資本運作之要，本課程將大幅提高貴公司融資運作方案的設計效率，提升貴公司的核心競爭力——構建和完善持續(xù)融資能力！ 第一節(jié)、當前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題 一、貨幣政策對地產(chǎn)行業(yè)影響（利率、信貸、外匯、證券、外資等監(jiān)管政策綜合影響） 二、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與融資渠道問題 三、地產(chǎn)融資的國際比較 四、我國地產(chǎn)企業(yè)融資運作模式的主要變化 ： 1、民間（社會）資本成主流 2、融資產(chǎn)品創(chuàng)新和科學融資模式是關鍵 3、高杠桿經(jīng)濟到實力經(jīng)濟轉變 4、項目融資轉向企業(yè)融資 第二節(jié)、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點 一、房地產(chǎn)企業(yè)都有哪些資金來源可用？ 二、你知道房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本特點嗎？ 三、不同資金渠道和方式的資金成本比較（您心里好有底） 四、地產(chǎn)企業(yè)融資與項目融資區(qū)別 五、地產(chǎn)企業(yè)融資都有哪些可能方式 六、地產(chǎn)融資的風險及控制要點—如何應對資本家，指標更有說服力！ 1、資本家主要關注融資企業(yè)或項目的核心指標； 2、融資企業(yè)財務破產(chǎn)風險預警指標研讀； 3、綜合融資財務評價指標體系 第三節(jié)、房地產(chǎn)企業(yè)債務融資與稅務規(guī)劃 一、債務融資渠道與方式解析 1、銀行信貸融資 2、企業(yè)債券或公司債券融資 3、工程墊付、保證金（分項工程融資） 4、預售融資 5、同業(yè)拆借或民間借貸（直接借款還是定向委托貸款、提防借貸騙局） 6、典當融資（現(xiàn)狀、內(nèi)容與注意事項；典當與抵押） 7、票據(jù)貼現(xiàn)融資： （1）你不可不知的業(yè)內(nèi)秘密，小票據(jù)大用途； （2）票據(jù)融資的資金成本 8、租賃融資（售后回租、回購） 9、DIY融資 二、不同債務融資借款費用（利息費用）的稅務處理要點 1、上述6種不同融資方式的稅務影響和后果； 2、銀行轉貸的妙用——遠遠優(yōu)于同業(yè)直接資金拆解； 3、工程墊資的稅務規(guī)劃——可以大大降低融資成本； 4、租賃融資的稅務規(guī)劃——委托或轉租賃——巧用信托 5、借款費用或利息費用的稅務處理解析 6、設計境內(nèi)外關聯(lián)方融資方案時，不可忽視的稅務風險，避免窮忙！ 第四節(jié)、房地產(chǎn)企業(yè)私募融資與稅務規(guī)劃 一、我國房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)狀 二、我國主流私募組織形式差異比較 1、公司型、合伙型和信托型的主要差異（1
大方面）； 2、非法集資、非法吸收公眾存款罪的法律要點（對非法吸收公眾存款罪的追訴標準）； 3、合法“民間借貸”與“非法吸收公眾存款”的區(qū)別 三、北京、天津、上海私募基金的鼓勵政策差異（稅務規(guī)劃的基礎） 1、三地的政策解析； 2、最佳的私募基金投資設立地點規(guī)劃 四、如何組建地產(chǎn)私募基金（五好法） 1、需要為投資者事先準備哪些數(shù)值表——與投資者溝通的基礎 （1）凈現(xiàn)值規(guī)則：IRR、NPV、動態(tài)投資回收期 （2）均值方差規(guī)則 （3）敏感性分析 （4）中國房地產(chǎn)TOP1
研究組的核心指標在投融資中的啟示 （5）案例解析 2、如何設計保證投資安全的私募投融資結構——投資者最關心的事宜 （1）好結構的核心：權利和收益如何分配；義務和責任如何分擔 （2）結構類型：股權投資結構、債權投資結構、股權加債權投資結構； （3）管理費用計費模式：固定制和遞減制 （4）收益分配模式：優(yōu)先收回投資、利潤返還或回撥機制 （5）剩余財產(chǎn)分配的模式 第五節(jié)、房地產(chǎn)企業(yè)信托融資與稅務規(guī)劃 一、地產(chǎn)信托融資的主要運作模式 二、地產(chǎn)信托融資案例解析 三、我國境內(nèi)外REITs的稅收政策解析 四、我國外資投資房地產(chǎn)監(jiān)管政策的主要變化及影響 五、外資境外直接持有和境內(nèi)持有物業(yè)的稅收差異 六、自然人與法人作為投資者的稅負差異 七、投資機構在融資中的重要意義 第六節(jié)、房地產(chǎn)企業(yè)股權融資與稅務規(guī)劃 一、合作開發(fā)融資與稅務規(guī)劃 1、合作開發(fā)的稅務監(jiān)管政策（營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅）； 2、偽合作開發(fā)的法律風險；國稅函發(fā)【2

5】1

3號文的威力 3、合作開發(fā)的稅務規(guī)劃要點（分產(chǎn)品？還是分利潤？） 二、股權轉讓融資與稅務規(guī)劃 1、股權轉讓融資的資金資本（必要投資收益率）； 2、股權轉讓融資的稅收監(jiān)管政策（營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅與契稅） 3、循環(huán)股權轉讓的稅務規(guī)劃要點，差額計稅是關鍵； 4、股權轉讓稅務規(guī)劃的風險（境內(nèi)轉讓和境外間接轉讓） 三、項目轉讓融資與稅務規(guī)劃 1、項目轉讓融資的資金資本（必要投資收益率）； 2、項目轉讓融資的稅收監(jiān)管政策（營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅與契稅） 3、項目轉讓的稅收規(guī)劃要點 第七節(jié)、房地產(chǎn)企業(yè)資本運作 一、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資 1、企業(yè)上市的利弊：（五級價值增值——利大于弊） 2、房企境內(nèi)外上市方式：借殼上市、買殼上市和直接IPO; 3、房企海外上市的基本模式和套路——采用案例解析； 4、一、二級擬上市地市場市盈率的國際比較 5、海外上市投資架構面臨的稅收風險： （1）境外注冊居民企業(yè)和海外間接轉讓股權的涉稅政策； （2）境內(nèi)企業(yè)與上市主體企業(yè)之間分紅派息的稅務問題； （3）離岸地公司的稅務尷尬（我國、東道國、稅收協(xié)定受益人） （4）受益人監(jiān)管所引致的國際避稅風險 二、外資融資與稅務規(guī)劃（內(nèi)容見其他章節(jié)） 三、企業(yè)兼并收購融資與稅務規(guī)劃 1、重組直接費用的會計與稅務處理的基本規(guī)定； 2、杠桿收購借款費用的財稅處理； 3、收購借款費用的稅務規(guī)劃——稅收套利的好方式 4、債務重組融資的資金成本 四、品牌營運融資與稅務規(guī)劃 1、品牌經(jīng)營在資本運作的奇異價值； 2、企業(yè)托管的稅務監(jiān)管政策； 3、企業(yè)掛靠的稅務監(jiān)管政策； 4、與已上市企業(yè)合作開發(fā)的稅務好處 第八節(jié)、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與操作 一、如何編制商業(yè)計劃書： ☆ 計劃書框架，主要7部分的注意事項： 1、公司介紹； 2、項目分析； 3、市場分析 4、管理團隊 5、財務計劃； 6、融資方案的設計 7、摘要 二、如何應對投資者實地考察和項目評估（8個核心問題，評估方法） 第九節(jié)、打造地產(chǎn)企業(yè)的金融體系 一、產(chǎn)融結合，地產(chǎn)商將永遠立于不敗之地 二、地產(chǎn)信托基金—資產(chǎn)證券化的最佳途徑 三、產(chǎn)業(yè)基金—房地產(chǎn)商最應該面對和利用的金融工具

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