房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算、土地增值稅清算、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控與實(shí)戰(zhàn)案例精講

開(kāi)課地點(diǎn)：	廣州
授課時(shí)間：	2天
授課顧問(wèn)：	樊老師
開(kāi)課時(shí)間：	2013-10-26
市場(chǎng)報(bào)價(jià)：	4980
購(gòu)買(mǎi)價(jià)格：	3984
課程排期	開(kāi)課城市 開(kāi)課日期 授課周期   廣東廣州 2013-10-26 2天
審核時(shí)間：	我要報(bào)名2013-09-14 17:21:57

　　

　　課程背景

　　1、營(yíng)改增減少的稅收收入有多少會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn) 業(yè)方面呢?

　　2、企業(yè)尚未清算的項(xiàng)目會(huì)遭遇哪些政策變化?

　　3、如何應(yīng)對(duì)2013及2014年稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查?

　　4、如何正確利用有效手段，最大化地降低企業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)各階段的稅務(wù)成本?

　　課程目標(biāo)

　　1 、學(xué)會(huì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目結(jié)算 內(nèi)容及注意事項(xiàng)

　　2、學(xué)會(huì)區(qū)分所得稅匯算與土地增值稅清算過(guò)程中對(duì)相關(guān)成本費(fèi)用的劃分，避免誤判造成損失和風(fēng)險(xiǎn)

　　3、學(xué)會(huì)并掌握土地增值稅清算程序、清算過(guò)程需要的資料、清算鑒證報(bào)表使用及與會(huì)計(jì)賬目數(shù)據(jù)的切入、及鑒證報(bào)告的出具

　　4、 學(xué)會(huì)在清算過(guò)程中正確把握和準(zhǔn)確運(yùn)用現(xiàn)存的有效的文件開(kāi)展稅收規(guī)劃并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn);及時(shí)解決工作中存在的問(wèn)題

　　學(xué)習(xí)對(duì)象

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理等公司決策層領(lǐng)導(dǎo)

　　2、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)經(jīng)理、會(huì)計(jì)人員

　　3、各國(guó)稅、地稅、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)相關(guān)人員及財(cái)稅專(zhuān)業(yè)人士

　　課程內(nèi)容

　　第一部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目結(jié)算結(jié)算什么?

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成包含哪些內(nèi)容?

　　二、兼顧內(nèi)外需求，如何確定房地產(chǎn)成本核算 對(duì)象?

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各成本項(xiàng)目核算范圍有哪些?

　　四、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、資本化利息如何在各成本核算對(duì)象間進(jìn)行分配?

　　五、車(chē)庫(kù)、車(chē)位有無(wú)產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售以及利用人防設(shè)施、公共配套設(shè)施場(chǎng)地銷(xiāo)售的處理?

　　六、可售地下車(chē)位的開(kāi)發(fā)成本該如何分?jǐn)偅�是否要分�(jǐn)偼恋氐某杀�，不可售�?chē)位產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)自用部分或?qū)ν獬鲎馐褂脵?quán)車(chē)位該如何預(yù)留成本?

　　七、建筑面積、可售面積與不可售面積如何界定?

　　八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制如何確定責(zé)任主體?

　　九、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分產(chǎn)品類(lèi)型確定目標(biāo)成本冶煉成套設(shè)備方式。

　　十、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何編制完工結(jié)算單?

　　十一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合同臺(tái)賬管理。

　　十二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、利息是據(jù)實(shí)扣除還是計(jì) 算扣除?

　　十三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)借款利息是否允許扣除 10%開(kāi)發(fā)費(fèi)用?

　　十四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本與會(huì)計(jì)成本主要 差異有哪些?

　　十五、房地產(chǎn)項(xiàng)目怎樣確定成本終結(jié)日?

　　十六、成本終結(jié)日的確定與企業(yè)所得稅匯算清繳有何關(guān)系?

　　第二部分 土地增值稅清算及應(yīng)對(duì)策略

　　一、清算土地增值稅是拉不緊的“橡皮筋”?

　　二、市場(chǎng)調(diào)控下預(yù)征率及核定征收率未來(lái)發(fā)展態(tài) 勢(shì)如何?

　　三、賬面無(wú)成本，土地增值稅清算怎么辦?

　　四、舊房轉(zhuǎn)讓如何確定評(píng)估扣除?

　　五、有購(gòu)房發(fā)票還要評(píng)估嗎?

　　六、舊房轉(zhuǎn)讓可以核定征收嗎?

　　七、做好預(yù)清算應(yīng)準(zhǔn)備哪些資料?

　　八、土地增值稅清算單位和產(chǎn)品類(lèi)型確認(rèn)問(wèn)題?

　　(一)土地增值稅清算項(xiàng)目按照核準(zhǔn)證或規(guī)劃證

　　(二)土地增值稅清算分兩類(lèi)還是分三類(lèi)?

　　(三)地下室和車(chē)位(車(chē)庫(kù))歸屬于住宅還是其他商品房?

　　(四)分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目能否合并進(jìn)行土地增值稅清算?

　　(五)普通住宅不享受減免能否與非普通住宅或商業(yè)用房合并計(jì)算土地增值稅?

　　(六)分開(kāi)還是合并清算的經(jīng)典問(wèn)答

　　(七)普通住宅與其他產(chǎn)品類(lèi)型如何分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本?

　　(八)以商業(yè)、工業(yè)、寫(xiě)字樓立項(xiàng)，但以住宅形式出售的商住樓該如何清算?

　　九、土地增值稅征稅對(duì)象有哪些問(wèn)題要注意?

　　(一)小產(chǎn)權(quán)房征收土地增值稅嗎?

　　(二)房屋長(zhǎng)期出租是否征收土地增值稅?

　　(三)未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)是否征收土地增值稅?

　　(四)車(chē)位車(chē)庫(kù)使用權(quán)是否征收土地增值稅?

　　十、土地增值稅收入如何確定?

　　十一、土地作為扣除項(xiàng)目成本如何確定?

　　十二、置換土地如何確定計(jì)稅基礎(chǔ)?

　　十三、拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額嗎?

　　十四、土地出讓合同顯示為取得凈地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可否作為開(kāi)發(fā)成本扣除?

　　十五、支付釘子戶(hù)額外補(bǔ)償是否可以作為成本扣除?

　　十六、購(gòu)置土地環(huán)節(jié)支付的“招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌”傭金和購(gòu)地環(huán)節(jié)支付的中介公司(個(gè)人)介紹費(fèi)是否可以作為開(kāi)發(fā)成本扣除?

　　十七、股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得土地如何確定扣除成本?

　　十八、接受投資清算如何確定扣除土地成本?

　　十九、土地使用權(quán)評(píng)估增值是否可以作為成本扣除?

　　二十、車(chē)位車(chē)庫(kù)等要不要分?jǐn)偼恋爻杀?

　　二十一、關(guān)于審批項(xiàng)目規(guī)劃外所承建設(shè)施的支出可否在土地增值稅清算時(shí)進(jìn)行扣除?

　　二十二、土地閑置費(fèi)企業(yè)所得稅和土地增值稅處理有何區(qū)別?

　　二十三、維修基金大配套費(fèi)不能加計(jì)扣除嗎?

　　二十四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都可以加計(jì)扣除嗎?

　　二十五、建安成本可隨意虛增嗎?

　　二十六、按建筑面積分?jǐn)偝杀緹o(wú)法避免商業(yè)增值率高怎么辦?

　　二十七、會(huì)所、幼兒園、小學(xué)符合什么條件才可以作為公共配套設(shè)施成本?

　　二十八、裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目?

　　二十九、售樓部費(fèi)用可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目?

　　三十、土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除?

　　三十一、中介機(jī)構(gòu)報(bào)告作用問(wèn)題

　　三十二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付賬款可否計(jì)入土地增值稅的開(kāi)發(fā)成本扣除?

　　三十三、捐贈(zèng)、違約金、資產(chǎn)損失是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目?

　　三十四、委托貸款利息支出屬于能提供金融機(jī)構(gòu)證明嗎?

　　三十五、房地產(chǎn)企業(yè)所支付的銀行顧問(wèn)費(fèi)是否可以據(jù)實(shí)作為土地增值稅清算扣除項(xiàng)目?

　　三十六、地產(chǎn)企業(yè)在全部使用自有資金情形下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)5%計(jì)算還是按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)的10%計(jì)算

　　三十七、清算后再銷(xiāo)售房產(chǎn)稅率如何確定?

　　三十八、土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補(bǔ)確認(rèn)為土地增值稅扣除項(xiàng)目?

　　三十九、土地增值稅清算后項(xiàng)目虧損怎么辦?

　　四十、土地增值稅與普通住宅定價(jià)的關(guān)系及如何回避無(wú)效價(jià)格區(qū)間

　　四十一、合作建房分房后銷(xiāo)售如何計(jì)算土地增值稅?

　　四十二、政府返還款可有納稅籌劃空間?

　　四十三、車(chē)庫(kù)車(chē)位地方政策有何不同?

　　四十四、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題

　　四十五、企業(yè)合并是否征收土地增值稅?

　　四十六、企業(yè)分立是否征收土地增值稅?

　　四十七、墊資開(kāi)發(fā)與融資成本稅負(fù)比較

　　四十八、信托融資企業(yè)所得稅與土地增值稅處理問(wèn)題

　　四十九、 土地增值稅清算審核常見(jiàn)違法現(xiàn)象

　　五十、土地增值稅清算實(shí)例分析

　　第三部分 如何看待房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售手段稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?

　　一、市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷，資金鏈緊張，以促銷(xiāo)求生存，衍生多少手段，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 幾何?

　　二、首付一成簽合同，多交了多少稅金?

　　三、借售房之名融資付利息、還本金帶來(lái)多少納稅風(fēng)險(xiǎn)?

　　四、商業(yè)地產(chǎn)售后回租統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)涉及幾方利益關(guān)系?稅收成本有多少?

　　五、買(mǎi)別墅大抽獎(jiǎng)增值稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅計(jì)算對(duì)了嗎?

　　六、開(kāi)發(fā)商沒(méi)及時(shí)交鑰匙承諾減免物業(yè)費(fèi)到底算誰(shuí)買(mǎi)單?

　　七、開(kāi)發(fā)商代業(yè)主墊首付辦按揭誰(shuí)沾光了?

　　八、售后回購(gòu)算融資租賃嗎?

　　九、精裝修房裝修合同與銷(xiāo)售合同分開(kāi)簽訂籌劃效果如何?

　　十、以公司名義買(mǎi)房有多少運(yùn)作空間?

　　十一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取供應(yīng)商違約金、罰款繳納營(yíng)業(yè)稅嗎?

　　十二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取業(yè)主違約金繳納營(yíng)業(yè)稅嗎?

　　第四部分 學(xué)員互動(dòng)交流、專(zhuān)家從業(yè)20幾年，對(duì)于各類(lèi)稅務(wù)方面的問(wèn)題具有相當(dāng)強(qiáng)的應(yīng)對(duì)方法與實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，建議帶上您的疑難問(wèn)題，現(xiàn)場(chǎng)錄求解答與交流!

　　師資力量

　　樊老師

　　中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)高級(jí)講師 、廣州智贏房地產(chǎn)信息咨詢(xún)有限公司特聘講師，房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派專(zhuān)家、緊扣政策、嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)中國(guó)稅務(wù)報(bào)、中國(guó)稅網(wǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目組高級(jí)咨詢(xún)顧問(wèn)、中國(guó)稅網(wǎng)特約研究員、國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)學(xué)院講師，東奧會(huì)計(jì)在線講師，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、曾任某上市房地產(chǎn)公司(HK02118)總會(huì)計(jì)師、多家房地產(chǎn)稅務(wù)顧問(wèn)、房地產(chǎn)納稅籌劃專(zhuān)家、先后在《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》、《海峽財(cái)經(jīng)導(dǎo)報(bào)》、《中國(guó)房地產(chǎn)》、《現(xiàn)代服務(wù)業(yè)》發(fā)表大量財(cái)稅論文、編著《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范》、《稅收優(yōu)惠最優(yōu)方案設(shè)計(jì)與點(diǎn)評(píng)》等。