營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響和前期準(zhǔn)備與舊城改造項(xiàng)目稅務(wù)分析暨地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)行政復(fù)議和訴訟案例解析專題通知

開(kāi)課地點(diǎn)：	深圳
授課時(shí)間：	3天
授課顧問(wèn)：	姜老師等
開(kāi)課時(shí)間：	2016-01-20
市場(chǎng)報(bào)價(jià)：	4975
購(gòu)買(mǎi)價(jià)格：	3980
課程排期	開(kāi)課城市 開(kāi)課日期 授課周期   廣東深圳 2016-01-20 3天
審核時(shí)間：	我要報(bào)名2015-12-21 20:14:10

　　

　　學(xué)習(xí)對(duì)象

　　各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，主管財(cái)稅領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、主管會(huì)計(jì)與

　　財(cái)務(wù)人員、法務(wù)部、稅務(wù)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所及各財(cái)務(wù)咨詢公司的工作人員。

　　第一課題：營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響和前期準(zhǔn)備與舊城改造項(xiàng)目稅務(wù)分析專題

　　課程背景

　　“營(yíng)改增”政策是中國(guó)稅制的一次重大變革，房地產(chǎn)行業(yè)即將面臨“營(yíng)改增”變革。如何適應(yīng)“營(yíng)改增”稅制改革，保持持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化、稅收成本最小化。第一天課程老師以“營(yíng)改增”政策為背景，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，為房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)理人決策提供方向性指引，為財(cái)務(wù)部門(mén)積極應(yīng)對(duì)稅制轉(zhuǎn)變做好準(zhǔn)備，確保房地產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)“營(yíng)改增”稅制改革，保持持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化、稅收成本最小化的目標(biāo)。

　　 第二天專家以真實(shí)的“舊城改造”案例深度解析、設(shè)計(jì)從取得土地出讓合同開(kāi)始、取得相關(guān)證書(shū)后經(jīng)過(guò)土地補(bǔ)償，開(kāi)發(fā)建設(shè)、預(yù)售、完工入住、清算等各個(gè)環(huán)節(jié)解析;如何合理安排房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本以及涉及哪些具體稅務(wù)處理環(huán)節(jié);如何設(shè)置開(kāi)發(fā)成本的明細(xì)科目進(jìn)行核算;在每一個(gè)年度如何結(jié)轉(zhuǎn)可稅前扣除的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行所得稅匯繳;如何根據(jù)各項(xiàng)合同的規(guī)定、施工進(jìn)度表合理安排開(kāi)發(fā)成本的計(jì)入及結(jié)算;將根據(jù)舊城改造的特點(diǎn)，達(dá)到有效降低稅負(fù)的預(yù)期目標(biāo)。

　　課程內(nèi)容

　　第一部分：營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響和準(zhǔn)備

　　一.房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的前期準(zhǔn)備

　　二.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)質(zhì)性影響分析

　　三.如何通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)適應(yīng)稅改需要

　　四.未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管方向，房地產(chǎn)企業(yè)專項(xiàng)報(bào)告的模式

　　五.財(cái)務(wù)部門(mén)在“營(yíng)改增”正式實(shí)施前應(yīng)做的準(zhǔn)備

　　六.房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”前后核算的變化和對(duì)比

　　七.營(yíng)改增內(nèi)容主要涉及的方向綜括：

　　1.按照房地產(chǎn)項(xiàng)目、分別住宅、商業(yè)等類(lèi)別進(jìn)行全面摸底、測(cè)算

　　2.對(duì)于已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的建筑面積、未實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的建筑面積、已經(jīng)結(jié)算的工程

　　成本、未結(jié)算的工程成本等、做出具體而細(xì)致的分類(lèi)和統(tǒng)計(jì)

　　3.房地產(chǎn)企業(yè)有自己獨(dú)特的特點(diǎn)，比如在建設(shè)階段基本都是支出成本費(fèi)用、在預(yù)售階段開(kāi)始陸續(xù)產(chǎn)生收入、工程結(jié)算時(shí)間跨度比較長(zhǎng)等，房地產(chǎn)的主要成本構(gòu)成是工程成本，除此之外還有廣告費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)等，未來(lái)納入“營(yíng)改增”，對(duì)我們稅負(fù)影響最大的行業(yè)是建安行業(yè)，建安行業(yè)的稅率是11%、其他諸如廣告、勘察設(shè)計(jì)、咨詢等稅率是6%，由營(yíng)業(yè)稅改為增值稅后，我們?cè)谶M(jìn)行具體核算的時(shí)候最重要的是要注意收入與成本的配比環(huán)節(jié)。目前我們需要結(jié)合本企業(yè)的特點(diǎn)就當(dāng)前運(yùn)作形勢(shì)下收入與成本取得與結(jié)算的時(shí)間、額度、跨度等作出一個(gè)有效分析，由此來(lái)為“營(yíng)改增”進(jìn)行有效的前期準(zhǔn)備。

　　4.提請(qǐng)房地產(chǎn)企業(yè)要正確面對(duì)“營(yíng)改增”，就全國(guó)所有行業(yè)而言，由于消除了重復(fù)征稅的因素，所以全行業(yè)的總體稅負(fù)是降低的，只是由于各個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)不同而導(dǎo)致“營(yíng)改增”的影響不同。房地產(chǎn)行業(yè)的“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅、土地增值稅都將帶來(lái)一定的影響，但只要經(jīng)過(guò)合理、合法、合規(guī)的安排和策劃，結(jié)合目前的大環(huán)境，引進(jìn)多元化經(jīng)營(yíng)要素，并隨著改革的不斷推進(jìn)而不斷調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)策略，一定會(huì)找到一個(gè)適應(yīng)企業(yè)發(fā)展模式，整體稅負(fù)保持在最低水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的策略。

　　第二部分：舊城改造項(xiàng)目與城市更新稅務(wù)分析

　　一.舊城改造項(xiàng)目的合法手續(xù)和必備條件

　　1.舊城改造項(xiàng)目需要取得哪些法律文件

　　2.拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)如何界定

　　二.舊城改造項(xiàng)目的超標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)貨幣補(bǔ)償是否可以作為開(kāi)發(fā)成本?

　　舊城改造項(xiàng)目首先要進(jìn)行補(bǔ)償、由于拆遷戶的情況不同，比如：之前是用于商業(yè)的拆遷房和之前是用于居住的拆遷房究竟按照何種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行才可做為開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行列支，用于補(bǔ)償?shù)馁Y金來(lái)源有何規(guī)定?可以作為補(bǔ)償費(fèi)列支的票據(jù)有哪些?

　　三.貨幣補(bǔ)償、房產(chǎn)實(shí)物補(bǔ)償、貨幣及房產(chǎn)共同補(bǔ)償方式涉及的稅務(wù)處理方式

　　比較

　　1.貨幣補(bǔ)償環(huán)節(jié)涉及不同被補(bǔ)償主體的稅務(wù)處理方式比較、舊城改造項(xiàng)目未

　　完全按照相關(guān)文件規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償、分配的，稅法上是如何界定的?

　　2.對(duì)于超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償部分是否可以作為開(kāi)發(fā)成本列支?

　　四.在土地為雙方共有的模式下，用房產(chǎn)進(jìn)行分配的，進(jìn)入土地增值稅清算階

　　段如何界定清算主體?如何確定清算總成本?

　　舊城改造項(xiàng)目中，用房產(chǎn)進(jìn)行分配的，建成開(kāi)發(fā)成品的初始產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)公司及股份公司名下，對(duì)于股份公司擁有的房產(chǎn)對(duì)外出售部分如何進(jìn)行清算、開(kāi)發(fā)成本如何進(jìn)行分配;

　　五.車(chē)庫(kù)成本在企業(yè)賬務(wù)核算層面和土地增值稅清算層面的不同稅務(wù)處理模式

　　1.車(chē)庫(kù)在進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)候成本是否可以全額扣除?

　　2.在房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)明細(xì)帳中是否需要保留車(chē)庫(kù)的成本，在企業(yè)所得

　　稅的處理環(huán)節(jié)如何界定?

　　六.開(kāi)發(fā)成本中歸集的成本項(xiàng)中哪些不得作為土地增值稅加計(jì)扣除的內(nèi)容?

　　七.土地增值稅清算時(shí)的收入如何確定?與繳納營(yíng)業(yè)稅的收入是否一致?

　　八.涉及接受境外提供的設(shè)計(jì)服務(wù)等如何取得合法票據(jù)進(jìn)行稅前扣除，如何進(jìn)

　　行開(kāi)發(fā)成本核算。

　　九.對(duì)于要注銷(xiāo)的項(xiàng)目公司，需要退稅的，如何操作?

　　十.通過(guò)“舊城改造”項(xiàng)目的真實(shí)案例，綜合分析各個(gè)環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理

　　師資力量

　　姜老師

　　注冊(cè)稅務(wù)師，實(shí)戰(zhàn)派房地產(chǎn)納稅策劃專家，先后在廣州、深圳稅務(wù)師事務(wù)所任職，深圳市注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)專業(yè)技術(shù)委員會(huì)委員。著有《姜奇峰稅務(wù)讀本“營(yíng)改增”稅收政策解讀和案例解析》�，F(xiàn)擔(dān)任多家大中型地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)、審計(jì)、評(píng)估、服務(wù)機(jī)構(gòu)的稅務(wù)顧問(wèn)。從事稅務(wù)工作10余年，具有豐富的稅務(wù)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，為多家大型企業(yè)提供稅務(wù)籌劃，培訓(xùn)等服務(wù);擅長(zhǎng)：BOT項(xiàng)目盡職調(diào)查，企業(yè)并購(gòu)、重組;轉(zhuǎn)讓定價(jià);資本運(yùn)作;集團(tuán)公司整體架構(gòu)安排;公司上市輔導(dǎo)、稅務(wù)專項(xiàng)分析處理;稅務(wù)合同審閱與分析;企業(yè)所得稅匯算清繳;土地增值稅清算;稅務(wù)顧問(wèn);納稅健康診斷;出口退稅服務(wù)等服務(wù)。先后在北京、上海、深圳、廣州等幾十個(gè)城市舉辦過(guò)房地產(chǎn)財(cái)稅專題講座與培訓(xùn)，擅長(zhǎng)將稅收政策的解讀和具體稅務(wù)實(shí)踐結(jié)合，講授由淺入深、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、操作實(shí)用，深受學(xué)員好評(píng)。

　　第二課題：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)行政復(fù)議和訴訟案例解析專題

　　課程背景

　　在履行納稅義務(wù)過(guò)程中，您和公司的權(quán)利包括哪些內(nèi)容?當(dāng)您和公司的正當(dāng)利益受損時(shí)，如何有效行使您和公司的權(quán)利來(lái)維護(hù)?面對(duì)稅務(wù)局下發(fā)《行政處罰通知書(shū)》和《稅務(wù)處理決定書(shū)》時(shí)，您和公司是否清楚后果是什么?如何處理?

　　稅務(wù)管理，通俗的講就是稅務(wù)局的主要工作包括哪些內(nèi)容?政策僅僅是一部分，除了稅收政策，無(wú)論是財(cái)務(wù)人員(含總監(jiān)和經(jīng)理)還是公司董事或老板，更應(yīng)該了解和掌握的是涉稅司法救濟(jì)——稅務(wù)行政處罰聽(tīng)證程序、稅務(wù)行政復(fù)議流程和主要內(nèi)容、稅務(wù)行政訴訟的相關(guān)規(guī)定和如何獲得國(guó)家賠償?shù)葍?nèi)容。

　　什么是真實(shí)的案例?只有通過(guò)法院裁定或判決結(jié)果——行政裁決書(shū)和行政判決書(shū)還原的案例才是唯一真實(shí)的!如何理解“案例執(zhí)法”?如何提高您的涉稅司法救濟(jì)能力?如何提高您和公司的稅務(wù)管理水平?賈老師通過(guò)案例的解析，幫助您“總結(jié)勝訴經(jīng)驗(yàn)、吸取敗訴教訓(xùn)，有則改之無(wú)則加勉!”

　　課程內(nèi)容

　　一：一般法和特別法的實(shí)務(wù)

　　二：行政復(fù)議法與稅務(wù)行政復(fù)議規(guī)程

　　三：行政復(fù)議前置與行政訴訟

　　四：行政強(qiáng)制法與稅務(wù)行政強(qiáng)制

　　五：判決書(shū)解析

　　1.福建龍巖xx公司不服被告福建省xx市國(guó)家稅務(wù)局稅務(wù)行政復(fù)議一案

　　2.中山市xx房地產(chǎn)有限公司因與被上訴人中山市地方稅務(wù)局稅務(wù)行政處罰

　　糾紛一案

　　3.xx自治區(qū)地方稅務(wù)局稽查局與xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司稅務(wù)行政處罰二審

　　行政判決一案

　　4.廣西某房地產(chǎn)有限公司不服被告南寧市國(guó)家稅務(wù)局作出的稅務(wù)行政處罰

　　一案

　　5.鄭州xx地投資管理有限公司與鄭州市xx國(guó)家稅務(wù)局稅收管理糾紛一案

　　六：交流與問(wèn)題解答

　　1.稅務(wù)局二審敗訴：“xx自治區(qū)地方稅務(wù)局稽查局與x房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　稅務(wù)行政處罰二審行政判決一案：……綜上，本院認(rèn)為，稅務(wù)局作為國(guó)家稅收征管機(jī)關(guān)除依法征收稅款之外，通過(guò)稅收征管服務(wù)，創(chuàng)造良序的稅企關(guān)系，促進(jìn)企業(yè)健康、可持續(xù)的發(fā)展，是稅務(wù)機(jī)關(guān)的另一項(xiàng)重要職責(zé)�？v觀本案稅務(wù)局作出的《稅務(wù)行政處罰決定書(shū)》，其將瑞成房產(chǎn)公司低于市場(chǎng)價(jià)格銷(xiāo)售給退休老職工的房屋，簡(jiǎn)單地定性為“無(wú)正當(dāng)理由，明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，”屬認(rèn)定事實(shí)不清，主要證據(jù)不足。原審法院判決主文正確，應(yīng)予維持。上訴人稅務(wù)局的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回。依據(jù)《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第六十一條第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判主文部分。”

　　2.XX稅局?jǐn)≡V案：淮安xx高中訴xx地方稅務(wù)局：

　　“綜上，本院認(rèn)為，被告征收相關(guān)稅款缺乏法律依據(jù)，故其據(jù)此作出的行政處罰亦缺乏事實(shí)依據(jù)及法律依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政訴訟》第五十四條第(二)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：撤銷(xiāo)被告XX市XX地方稅務(wù)局于20XX年12月4日作出的罰(20XX)3號(hào)稅務(wù)行政處罰決定書(shū)。”

　　師資力量

　　賈老師

　　著名房地產(chǎn)納稅規(guī)劃實(shí)戰(zhàn)籌劃專家，國(guó)家稅務(wù)總局<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)估模型及案例> 主編，著作：《稅源專業(yè)化管理》(2014年8月)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)估模型的應(yīng)用與操作實(shí)務(wù)》(2012年3月)，自2003年起從事企業(yè)納稅評(píng)估與涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理的理論研究11年，積極探索納稅評(píng)估工作的組織體系、制度體系和方法體系建設(shè)，深入研究如何開(kāi)展房地產(chǎn)行業(yè)稅種納稅評(píng)估工作;在稅務(wù)所工作11年，具有豐富的基層日常征管、納稅輔導(dǎo)、納稅評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)防控和稽查檢查的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論研究成果。對(duì)整體稅收征管發(fā)展趨勢(shì)、各項(xiàng)稅收程序性管理工作和如何開(kāi)展行業(yè)納稅評(píng)估(涉稅風(fēng)險(xiǎn)防控)等均有務(wù)實(shí)準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)。長(zhǎng)期在北京、上海、成都、江蘇、鄭州等全國(guó)數(shù)十個(gè)城市授課，課程講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡(jiǎn)明扼要、操作實(shí)用。