2014重慶市房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅清算政策重點難點全方位解析與企業(yè)應對技巧專題班

開課地點：	重慶
授課時間：	2天
授課顧問：	許老師
開課時間：	2014-08-06
市場報價：	2880
購買價格：	2304
課程排期	開課城市 開課日期 授課周期   重慶 2014-08-06 2天
審核時間：	我要報名2014-07-19 13:47:13

　　

　　課程背景

　　2014年土地增值稅清算風暴來襲，作為地產(chǎn)企業(yè)的您準備好了嗎?

　　目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陸續(xù)收到土地增值稅清算通知，土地增值稅清算執(zhí)行強度和力度不斷加大;國稅總局已將清算任務下達到每個省和直轄市、每個局長，形勢逼人。面對越來越快的清算速度，您是否感到雪上加霜!是否正經(jīng)歷迷惘?誰能幫您做出最佳清算方案?金旭紅作為行業(yè)專家，有義務幫助房地產(chǎn)企業(yè)渡過清算難關，我們特安排此次土地增值稅清算專題課程。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，是一個不可小視的稅種;土地增值稅課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，它的計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目金額的確認、扣除法和評估法計算增值額的運用、超率累進稅率的對照和計算等等，所以說它又一個是計算復雜、申報較難的直接稅種。

　　土地增值稅政策各地差異較大，在清算中特別是扣除項目的確定爭議較多，重慶市地稅局近期發(fā)布了《重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告 》2014年9號公告，并于8月1日起正式實施，對土地增值稅清算中的眾多問題進行明確，影響極大。本課程將根據(jù)重慶市的特殊規(guī)定逐一分析，教給大家輕松應對土地增值稅清算風暴。

　　稅總發(fā)[2013]67號文要求稅務機關抓好清算這一關鍵環(huán)節(jié)，稅總函[2013]658號文要求各地嚴格審核扣除項目，對近幾年積壓未清算的項目進行全面清理。特別是商業(yè)類地產(chǎn)項目，由于增值率高，清算將導致大量補稅。普通住宅項目，如果不能準確把握，可能導致無法享受優(yōu)惠。該稅種籌劃空間也比較大，需要在清算之前做好應對的準備。

　　本講座依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，全方位地解讀土地增值稅的政策，介紹土地增值稅的申報業(yè)務流程和稅務稽查涉稅法律風險的防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導和交流土地增值稅日常申報業(yè)務和清算工作的經(jīng)驗，以期達到徹底化解土地增值稅稅務稽查涉稅法律風險之目的。

　　學習對象

　　各房地產(chǎn)企業(yè)領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所等人員。

　　課程內(nèi)容

　　第一節(jié)：土地增值稅稽查形式分析

　　◇：《重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》2014年9號公告的

　　執(zhí)行帶來哪些稽查新動向及應對策略

　　第二節(jié)：土地增值稅清算鑒證、稅收稽查應對及稅收風險點

　　一、土地增值稅清算單位的檢查

　　1.土地增值稅清算時清算項目到底應該分為幾類?

　　2.清算單位內(nèi)各類核算對象，是否能夠合并清算?

　　3.如何確定土地增稅的清算單位?

　　4.如何把握“國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目”、“分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”、“一次性取得土地，分期開發(fā)”?

　　5.商住一體樓土地增值稅計算及應對技巧

　　6.對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅?

　　7.房地產(chǎn)企業(yè)的建設工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進行清算?

　　8.地下人防設施是否應屬于土地增值稅的征稅范圍?

　　9.小產(chǎn)權(quán)房是否應屬于土地增值稅的征稅范圍?

　　10.采取BT模式建設新民居工程需要繳納土地增值稅嗎?

　　11.房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項目土地增值稅如何清算?

　　二、土地增值稅清算時點的確定及其稅務風險

　　1.土地增值稅清算到底應該掌握在那個時點進行?

　　2.清算實點確定應注意的事項及涉稅風險

　　三、稅務稽查人員重點關注的事項

　　四、土地增值稅清算項目收入稽查及稅收疑難點

　　1.土地增值稅收入清算的基本稽查程序和方法

　　2.土地增值稅清算條件稽查

　　3.應稅收入的檢查

　�、� 賬面應稅收入的檢查

　�、� 審查入賬價格

　�、� 應列未列應稅收入的審查

　�、� 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入的檢查

　　4.轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)檢查

　　5.代收款項檢查

　　6.土地增值稅清算收入確認的3個重點

　　7.與收入有關的疑難問題解析：

　　⑴ 企業(yè)在土地增值稅清算時，未開票也未簽訂銷售合同的房產(chǎn)應如何確認收入?

　　⑵ 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價，但不包含轉(zhuǎn)讓稅金，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方

　　承擔，轉(zhuǎn)讓收入怎樣確定?

　　五、扣除項目的稅務稽查及疑難問題

　　1.扣除項目稅務稽查方法

　　2.土地征用及拆遷補償費的稽查方法及風險點

　�、� 稅務機關對土地征用及拆遷補償費的稽查要點

　�、� 企業(yè)支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發(fā)成本扣除?

　�、� 企業(yè)外購樓盤發(fā)生的契稅轉(zhuǎn)讓時如何計算扣除

　　⑷ 成片受讓土地、分期開發(fā)時，如何確定已轉(zhuǎn)讓部分應分攤的土地使用權(quán)金額?

　　⑸ 合作建房分配產(chǎn)品的，在清算中如何確定開發(fā)企業(yè)取得的土地的金額?

　�、� 土地使用權(quán)評估增值是否可以作為成本扣除?

　�、� 單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅處理

　�、� 納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部門對企業(yè)投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目?

　�、� 土地滯納金在計算土地增值稅時能否扣除?

　　3.前期工程費的稽查方法及風險點

　　◇ 設計費稅收籌劃涉稅風險點

　　4.建筑安裝工程費的稽查方法及風險點

　　⑴ 采用發(fā)包方式進行建筑安裝工程施工的檢查

　�、� 采用自營方式進行建筑安裝工程施工的檢查

　�、� 房屋裝修費用怎樣確定

　�、� 地下車庫、商鋪的建筑安裝成本應如何計算扣除

　　5.基礎設施費和公共配套設施費的稽查方法及風險點

　�、� 小區(qū)外部為政府配套建設的公益性設施費用是否允許扣除

　�、� 多個(或分期)項目共同發(fā)生的公共配套設施費，如何合理分攤?

　　6.開發(fā)間接費用的稽查方法及風險點

　�、� 同一項目是否可采取不同的房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除方法?

　�、� 納稅人繳納的規(guī)費可不可以作為扣除利息和管理費用的基數(shù)?

　　⑶ 企業(yè)開發(fā)部、預算部、材料部、技術部等部門的費用如何扣除

　　7.開發(fā)費用(銷售費用、管理費用、財務費用)的稽查方法及風險點

　�、� 利息扣除的涉稅風險點

　�、� 房地產(chǎn)企業(yè)像個人、關聯(lián)方借款費用應如何扣除?委托其他單位、個人向金融

　　機構(gòu)借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎?

　�、� 取得“委托銀行借款”費用是否可以全額扣除?

　�、� 開發(fā)用地繳納的土地使用稅如何處理

　�、� 因土地糾紛發(fā)生的訴訟費、律師費如何扣除

　�、� 物業(yè)啟動費在計算土地增值稅時能否扣除?

　　8.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金稽查方法及風險點

　　9.加計扣除項目稽查方法及風險點

　　10.“舊房及建筑物的評估價格”的檢查

　　第三節(jié)：土地增值稅重特疑難事項解析

　　1.企業(yè)取得政府返還土地出讓金的六種形式及土地增值稅涉稅風險?

　　2.利息支出：企業(yè)所得稅與土地增值稅扣除規(guī)定有別

　　3.子公司清算轉(zhuǎn)給母公司的地下車庫如何繳納增值稅?

　　4.項目公司注銷前的土地增值稅和企業(yè)所得稅的處理

　　5.真假按揭涉稅處理

　　6.土地增值稅清算幾種常見錯誤

　　7.無產(chǎn)權(quán)證建筑物如何計算土地增值稅?

　　8.置換房屋如何繳納營業(yè)稅和土地增值稅?

　　9.注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損土地增值稅處理

　　10.雙方均不支付補價的土地置換中的土地增值稅處理

　　11.將國家無償劃撥的土地進行有償轉(zhuǎn)讓，但未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù)的土地

　　增值稅處理

　　12.未取得項目立項也未取得商品房預售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷售的土地增值稅處理;

　　13.房地產(chǎn)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在計算土地增值稅如何處理?如果補償面積超過拆遷合同確定的補償面積，如何處理?

　　14.以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的是否征收土地增值稅?

　　15.房地產(chǎn)企業(yè)取得政府給予土地返還款的土地增值稅涉稅風險

　　16.合作建房是否要繳納土地增值稅?

　　17.未結(jié)清房款收入如何清算?

　　18.房地產(chǎn)企業(yè)銷售尾房如何繳納土地增值稅?

　　19.出售樣板間如何繳納土地增值稅?

　　20.不同模式售樓部的會計處理與土地增值稅扣除解析

　　21.車位及地下車庫如何繳納土地增值稅?

　　22.房地產(chǎn)企業(yè)進行資本運作中土地增值稅的涉稅風險

　　第四節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與稅收風險控制

　　1.開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本的差異與協(xié)調(diào)

　　2.成本核算的規(guī)范程序

　　3.成本核算中疑難問題解析

　　4.成本分配方法

　　第五節(jié)：專家現(xiàn)場開放時間，解答學員疑難問題。

　　師資力量

　　許老師

　　中國培訓網(wǎng)高級講師

　　國內(nèi)著名房地產(chǎn)稅務籌劃專家，長期從事房地產(chǎn)相關行業(yè)納稅籌劃研究與實務操作。曾參與多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設計，現(xiàn)兼任多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業(yè)經(jīng)營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰(zhàn)經(jīng)驗。多次應邀為全國房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)進行財稅專題講座，授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會計處理有機結(jié)合起來，所講操作方法能直接運用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業(yè)棘手財稅問題，被業(yè)內(nèi)人士譽為“中國稅法活字典”和“國內(nèi)納稅答疑第一人”。