2014年房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算全程攻略與稽查應(yīng)對(duì)策略

開(kāi)課地點(diǎn)：	杭州
授課時(shí)間：	2天
授課顧問(wèn)：	胡俊坤
開(kāi)課時(shí)間：	2014-05-24
市場(chǎng)報(bào)價(jià)：	2680
購(gòu)買(mǎi)價(jià)格：	2144
課程排期	開(kāi)課城市 開(kāi)課日期 授課周期   浙江杭州 2014-05-24 2天
審核時(shí)間：	我要報(bào)名2014-04-12 17:00:18

　　

　　學(xué)習(xí)對(duì)象

　　房產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)經(jīng)理、會(huì)計(jì)人員

　　各國(guó)稅、地稅、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所相關(guān)人員及財(cái)稅專業(yè)人士

　　課程目標(biāo)

　　2013年歲尾，央視三次炮轟“土地增值稅”，不僅將矛頭指向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，更痛斥國(guó)家稅務(wù)總局征管不力。隨后，國(guó)家稅務(wù)總局以官網(wǎng)答記者問(wèn)的形式給予回應(yīng)：“稅務(wù)總局將進(jìn)一步完善制度措施，加強(qiáng)土地增值稅征管。”地產(chǎn)宏觀調(diào)控持續(xù)發(fā)力，國(guó)家稅務(wù)總局承受輿論壓力，經(jīng)濟(jì)下滑地方財(cái)政吃緊，所有信息都指向——“2014年將迎來(lái)最為嚴(yán)厲的土地增值稅征管!”近期國(guó)家稅務(wù)總局將對(duì)土地增值稅清算再出公告，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的您做好戰(zhàn)斗準(zhǔn)備了嗎?

　　稅總發(fā)[2013]67號(hào)、稅總函[2013]658號(hào)文要求各地嚴(yán)格審核扣除項(xiàng)目，特別是商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目，由于增值率高，清算將導(dǎo)致大量補(bǔ)稅。普通住宅項(xiàng)目，如果不能準(zhǔn)確把握，可能導(dǎo)致無(wú)法享受優(yōu)惠。該稅種籌劃空間也比較大，需要在清算之前做好應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備。土地增值稅政策各地差異較大，在清算中特別是扣除項(xiàng)目的確定爭(zhēng)議較多，本課將根據(jù)各省的特殊規(guī)定逐一分析，教給大家如何輕松應(yīng)對(duì)清算風(fēng)暴。

　　課程內(nèi)容

　　模塊一：2014年土地增值稅政策和征管走向展望

　　模塊二：?jiǎn)��?dòng)土地增值稅清算

　　1、清算條件 (應(yīng)該清算/可以清算)

　　⑴ 某滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算時(shí)點(diǎn)案例

　�、� 清算單位的確定(兩分型、三分型、四分型等等)

　�、� 合并、分立、投資是否土地增值稅清算

　�、� “竣工”“已售”“自用/出租”“全部可售面積”的判定

　�、� 預(yù)售許可證取得后滿三年的判定

　　2、清算啟動(dòng)的納稅籌劃

　�、� 清算與否的抉擇：補(bǔ)稅型;退稅型;兩清型 ⑵ 土地增值稅清算與僵尸公司注銷(xiāo)

　　⑶ 匯繳前繳納的土地增值稅的所得稅前扣除年度

　　模塊三：清算前期準(zhǔn)備

　　成本對(duì)象(項(xiàng)目類(lèi)型)的劃分 1、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)/保障房的項(xiàng)目類(lèi)型等

　　2、某地產(chǎn)公司地下車(chē)庫(kù)確定項(xiàng)目類(lèi)型稅企爭(zhēng)議案例 3、住宅和商業(yè)可否合并計(jì)算

　　模塊四：收入篇

　　1、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》概述

　　2、銷(xiāo)售收入的確認(rèn)

　�、� 預(yù)售/分期收款/按揭收入的確認(rèn) ⑵ 訂金、定金、違約金和賠償金

　�、� 折扣轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) ⑷ 商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致

　　⑸ 轉(zhuǎn)讓地下車(chē)位永久使用權(quán)收入如何確認(rèn)⑹ 計(jì)稅價(jià)格明顯偏低的處理

　　3、視同銷(xiāo)售收入⑴ 合作建房后分房產(chǎn)、房屋土地對(duì)外投資

　�、� 以房抵工程款、抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購(gòu)房款等

　�、� 預(yù)征時(shí)點(diǎn)/清算時(shí)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間⑷ 視同銷(xiāo)售收入金額的確認(rèn)

　　4、代收費(fèi)用/價(jià)外費(fèi)用

　　5、拆遷收入

　　6、政府財(cái)政返還

　　模塊五：扣除篇

　　1、土地成本

　�、� 以賣(mài)股權(quán)方式買(mǎi)地的土地成本、接受投資的土地成本

　�、� 無(wú)償劃轉(zhuǎn)土地、土地評(píng)估增值、無(wú)土地成本票據(jù)

　�、� 契稅、土地使用稅、耕地占用稅

　　⑷ 拍地支付的傭金

　�、� 拆遷成本：拆遷公證費(fèi)、拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷戶過(guò)渡租金

　　⑹ 某“拆遷還建”土地增值稅納稅籌劃案例

　　2、開(kāi)發(fā)成本

　�、� 稅務(wù)局如何查處虛增開(kāi)發(fā)成本

　�、� 土地增值稅清算中如何審核發(fā)票

　　⑶ 疑難實(shí)務(wù)：甲供材、公共配套、精裝修、售樓處、紅線外

　�、� 地下車(chē)位處理：人防車(chē)位、有產(chǎn)權(quán)車(chē)位、無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位

　�、� 成本分?jǐn)偟募记?解析項(xiàng)目的52種清算方案)

　　3、開(kāi)發(fā)費(fèi)用和稅金扣除

　�、� 開(kāi)發(fā)費(fèi)用土地增值稅前扣除的納稅籌劃思路

　�、� 土地增值稅和企業(yè)所得稅對(duì)利息費(fèi)用口徑差異

　�、� 利息疑難實(shí)務(wù)：融資顧問(wèn)費(fèi)、統(tǒng)借統(tǒng)還利息、利率上限等

　�、� 三種基本信托融資模式的利息扣除

　�、� 某私募股權(quán)融資的案例解析

　�、� 稅金疑難實(shí)務(wù)：土地使用稅、各種基金等

　　4、清算后事項(xiàng)

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算后尾盤(pán)的納稅籌劃案例

　　模塊六：特殊業(yè)務(wù)

　　1、合作建房如何進(jìn)行土地增值稅清算? 2、合并是否可以節(jié)省土地增值稅?

　　3、投資時(shí)如何計(jì)算土地增值稅? 4、土地增值稅的核定征收

　　5、如何注銷(xiāo)項(xiàng)目公司?

　　模塊七：稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)篇

　　1、應(yīng)清未清項(xiàng)目是否繳納滯納金和罰款? 2、核定征收稅款偏低是否定性為偷稅?

　　3、預(yù)繳時(shí)少交稅款的法律責(zé)任?

　　4、未辦理注銷(xiāo)稅務(wù)登記的如何追繳稅款的規(guī)定

　　5、達(dá)到“應(yīng)該清算”條件未清算是否構(gòu)成偷稅?

　　6、 清算后轉(zhuǎn)讓尾房未申報(bào)納稅是否構(gòu)成偷稅?

　　7、“可以清算”項(xiàng)目是否加收滯納金?

　　8、“未按期申報(bào)”還是“拒不申報(bào)”：某地產(chǎn)公司稽查案例

　　模塊八：專家現(xiàn)場(chǎng)與學(xué)員互動(dòng)交流，答疑解惑。

　　師資力量

　　胡俊坤

　　中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)高級(jí)講師

　　注冊(cè)稅務(wù)師、經(jīng)濟(jì)師，中國(guó)納稅答疑網(wǎng)答疑專家;房地產(chǎn)稅收籌劃與清算專家，并擔(dān)任多家大型房地產(chǎn)公司稅務(wù)顧問(wèn);北京財(cái)稅研究院特約教授、中國(guó)房地產(chǎn)建筑會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)首席專家，在業(yè)界享有“財(cái)稅百事通”稱號(hào)。