房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅清算涉稅風(fēng)險(xiǎn)處理和納稅應(yīng)對技巧與疑難問題答疑專題班

開課地點(diǎn)：	南京
授課時間：	2
授課顧問：	林老師
開課時間：	2014-04-19
市場報(bào)價：	2880
購買價格：	2304
課程排期	開課城市 開課日期 授課周期   江蘇南京 2014-04-19 2
審核時間：	我要報(bào)名2014-03-29 14:47:49

　　

　　課程背景

　　根據(jù)稅制改革的“十二五”規(guī)劃，公元2014年“營改增”步驟將進(jìn)入快車道，除目前的交通運(yùn)輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、郵政企業(yè)以外，建筑安裝業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”改革步驟必將進(jìn)一步加快并最終納入“營改增”范疇，在此形勢下，各地對土地增值稅清算力度無疑將進(jìn)一步加強(qiáng)和深化，因?yàn)橐坏��?shí)現(xiàn)“營改增”，“房地產(chǎn)增值稅”和“土地增值稅”將不可能同時并存，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將失去一大稅收收入來源。

　　建安、房地產(chǎn)行業(yè)近些年已成各地稅務(wù)機(jī)關(guān)主體稅種，占全部稅收收入任務(wù)的比例一般都50%以上，有的地方甚至高達(dá)80%，可以說土地增值稅清算力度的大小高低，直接決定了各地收入任務(wù)是否順利完成，未來的日子里，土地增值稅強(qiáng)化清算必將成為各地稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收工作重點(diǎn)!

　　此外，流動性資金緊缺(有的企業(yè)已經(jīng)因此轟然倒下)、房產(chǎn)稅開征風(fēng)聲鶴唳……形勢逼人，步步緊逼，房地產(chǎn)企業(yè)如何在這形勢下生存，特別是針對來勢洶洶的土地增值稅強(qiáng)化清算如何應(yīng)對?無疑是廣大開發(fā)商面臨的無法回避的一次嚴(yán)峻挑戰(zhàn)!

　　本課程以土地增值稅清算為專題，從教你如何清算入手，由淺入深，揭秘清算所涉及的所有政策與清算技巧、工程造價各部分的構(gòu)成、扣除項(xiàng)目金額計(jì)算的技巧、精裝修成本如何扣除以及

　　如何利用現(xiàn)有的稅收政策進(jìn)行土地增值稅及其他稅種(營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅等等)的稅收規(guī)劃……如何從一步領(lǐng)先發(fā)展到步步領(lǐng)先?又如何傲立于嚴(yán)峻環(huán)境而不敗，本專題將為您揭開神秘的面紗并帶給您巨大的稅收收益。

　　課程內(nèi)容

　　第一部分：土地增值稅法規(guī)與最新政策解讀

　　1、國五條出臺的背景、調(diào)控著力點(diǎn)、主要省市后續(xù)政策及效果如何分析

　　2、“十年九調(diào)、年年中央空調(diào)”之高房價奧秘揭秘

　　3、土地增值稅的納稅人和征稅對象是誰?小產(chǎn)權(quán)房、城中村改造中與村集體合建的住宅商鋪需要征收土地增值稅嗎?

　　4、土地增值稅的清算對象、清算條件和范圍有哪些?達(dá)到什么樣條件的開發(fā)商需要做土地增值稅清算，有什么辦法延遲清算嗎?

　　5、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)如何確定?土地增值稅的適用稅率和速算扣除數(shù)有幾級?土地增值稅的計(jì)算原理與計(jì)算方法有哪些?

　　6、土地增值稅收入確認(rèn)問題

　　(1)應(yīng)稅收入如何確認(rèn)

　　◇ 取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅?

　　◇ 銷售面積發(fā)生差錯存在補(bǔ)退款如何處理?

　　◇ 收取的違約金、滯納金、賠償金等價外費(fèi)用要不要計(jì)算繳納土地增值稅?

　　◇ 代收代付的水電增容費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等如何處理?

　　◇ 開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)是否需要視同銷售?該如何處理?

　　◇ 地下車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入?

　　◇ 將不能銷售的公共配套設(shè)施對外銷售了又該如何處理?

　　◇ 將自有的土地承包他人開發(fā)收取的承包金如何做稅務(wù)處理?

　　◇ 企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅? ◇ 各類拆遷補(bǔ)償、拆遷安置土地增值稅如何計(jì)算?

　　◇ 以上各種行為的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的?

　　(2)不征稅收入如何確認(rèn)

　　◇ 將開發(fā)產(chǎn)品對外捐贈是否需要繳納土地增值稅?

　　◇ 將土地和開發(fā)產(chǎn)品對外提供擔(dān)保、抵押是否需要繳納土地增值稅?

　　◇ 單位或個人將自有的房產(chǎn)與他人交換是否需要繳納土地增值稅?

　　◇ 什么是代建房?是否需要繳納土地增值稅?

　　◇ 房地產(chǎn)評估增值是否需要繳納土地增值稅?

　　◇ 以上各種行為的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的?

　　(3)免稅收入如何確定

　　◇ 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售征免稅

　　◇ 國家征用、收回房地產(chǎn)的征免稅

　　◇ 因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅

　　◇ 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的征免稅

　　◇ 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅

　　◇ 合作建房的征免稅

　　◇ 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅

　　7、土地增值稅準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)問題

　　(1)準(zhǔn)予土地增值稅前扣除的確認(rèn)原則有哪些?已實(shí)際發(fā)生的成本支出是否都

　　可以作為計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的依據(jù)?

　　(2)取得土地使用權(quán)所支付金額如何確認(rèn)?以地補(bǔ)路方式取得的土地成本如何確定?購買爛尾樓的成本能否加計(jì)扣除?以土地投資入股或者合作建房的土地成本如何確認(rèn)?

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)成本如何確認(rèn)?每平方米的建安成本主要由哪些因素構(gòu)成?各地的建安平均造價如何?

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用如何確認(rèn)?向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出在何種情況下可以據(jù)實(shí)扣除?全部使用自有資金開發(fā)沒有發(fā)生利息支出的樓盤怎么辦?

　　(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何確認(rèn)?清算后剩余樓盤再銷售時繳納的稅金

　　能否扣除?

　　(6)房地產(chǎn)企業(yè)的加計(jì)扣除如何確認(rèn)?

　　(7)轉(zhuǎn)讓舊房如何計(jì)算準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額?

　　第二部分：土地增值稅納稅籌劃方法大揭秘

　　1、臨界點(diǎn)法：普通住宅的售價是否越高越好?

　　2、費(fèi)用轉(zhuǎn)移法：如何適當(dāng)?shù)匕压芾碣M(fèi)用、銷售費(fèi)用等支出資本化以擴(kuò)大成本?

　　3、收入分散法：精裝房與毛胚房銷售哪種方式更節(jié)稅?

　　4、建房方式法：如何變自建房為代建房而節(jié)約巨額的稅費(fèi)支出?

　　5、合作建房法：合作建房的奧秘何在?如何操作才能節(jié)約巨額的稅費(fèi)支出?

　　6、代收費(fèi)用法：燃?xì)赓M(fèi)、水電增容費(fèi)等代收的款項(xiàng)如何操作才是合適的?

　　7、股權(quán)轉(zhuǎn)讓法：名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)為土地轉(zhuǎn)讓是否涉及土地增值稅?

　　國稅函【2000】687號文件是否有效且普遍適用?

　　第三部分：專家現(xiàn)場開放時間，解答學(xué)員疑難問題。

　　【培訓(xùn)對象】各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會計(jì)師事務(wù)所等人員。

　　講師介紹

　　林老師

　　中國注冊稅務(wù)師、會計(jì)師、律師，著名房地產(chǎn)納稅規(guī)劃實(shí)戰(zhàn)籌劃專家，被譽(yù)為房地產(chǎn)財(cái)稅答疑“第一人”�，F(xiàn)為某省地方稅務(wù)局官員，國家稅務(wù)總局講師團(tuán)成員，國家稅務(wù)總局稽查人才庫、所得稅人才庫優(yōu)秀人才，某省納稅人服務(wù)研究會副會長，某省稅務(wù)干部學(xué)院等數(shù)所院�？妥�教授，多次組織、參與全國稅收大要案稽查工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識積累，出版有《土地增值稅清算操作指南》等房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅專著。林老師長期工作在稅務(wù)稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和政策研究理論基礎(chǔ)，長期在北京、上海、成都、江蘇、浙江等全國數(shù)十個城市授課，課程涵蓋房地產(chǎn)投融資、發(fā)票管理、商業(yè)模式、經(jīng)濟(jì)合同、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡明扼要、操作實(shí)用;授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默;既有理論高度又有實(shí)戰(zhàn)操作，深受各地學(xué)員喜愛!