2012年房地產業(yè)稅務稽查風險控制及疑難問題處理專題高研班

開課地點：	重慶
授課時間：	2012年8月4日
授課顧問：	鐘必
開課時間：	2012-8-4
市場報價：	0
購買價格：	0
審核時間：	我要報名2012-07-19 15:28:41

　　

學習對象

各房地產企業(yè)領導、主管財務工作人員和稅務師

課程目標

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12年房地產業(yè)雖不是國家稅務總局指令性檢查項目，但是，仍然是指導性檢查項目，并且國家稅務總局要求從四個行業(yè)入手查處大案要案，這四個行業(yè)里面就有房地產業(yè)；另外，2
11年12月全國所得稅工作會議要求做好土地增值稅清算工作，積極推進應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管。面對如此嚴峻的稅務稽查形勢，房地產企業(yè)應如何應對？ 近年來稅務總局最近出臺了哪些政策來規(guī)范房地產業(yè)的稅務處理？對實務中遇到的一些具體問題，各地在政策理解上存在哪些差異？企業(yè)如何合理確認收入，用好用足稅前扣除指標、最大限度爭取稅收利益？為了幫助廣大房地產企業(yè)規(guī)避稅務稽查風險和降低納稅成本，提高財務人員的稅法運用水平，做好企業(yè)所得稅匯算和土地增值稅清算工作，特別舉辦本期培訓班！

課程內容

第一部分：房地產企業(yè)收入政策解析及稅務稽查風險控制 一、未完工開發(fā)產品取得的收入 1、房地產企業(yè)確認收入會計和稅法的最大差異在哪里？房地產企業(yè)的預收賬款可以計提 業(yè)務招待費嗎？房地產企業(yè)的預收賬款怎么填申報表？ 2、為什么說預計計稅毛利率就是最低毛利率？是否允許扣除期間費用稅金及附加（包括預征的土地增值稅）？ 3、計入當期的應納稅所得額到底是什么意思？為什么說不申報預售收入就屬于偷稅?二、未完工開發(fā)產品取得的收入和實際銷售收入的結轉 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品完工結轉銷售收入的時點是什么？完工標準到底看哪個？三、分解收入和截留收入 1、為什么說代收費用的分解是有效的籌劃？ 2、為什么說銷售時裝修合同和銷售合同分開簽是無效的籌劃？ 3、房地產企業(yè)是怎樣截留收入1
%的？稅務人員又是怎么檢查截留收入的？四、銷售收入的幾種形式涉稅風險點分析。 五、預租及租金收入 1、出租人租金提前一次性收取的，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期 均勻計入相關年度收入。這里的“可”字如何理解？ 2、出租人租金一半收租金，一半收管理費的想規(guī)避房產稅的做法稅務局同意嗎？六、視同銷售收入 1、企業(yè)所得稅視同銷售的原則是什么？ 2、無償贈送企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅的處理，買房送電視屬于混合銷售嗎？ 為什么交了營業(yè)稅國稅局還說要交增值稅？ 3、回遷房如何視同銷售？回遷房到底有沒有視同銷售所得?第二部分：成本費用的扣除政策解析及稅務稽查風險控制 一、稅前扣除的六大原則是什么？ ◇：國家稅務總局2
11年34號公告說在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。這句話的意思是不是說企業(yè)平時可以隨便預提費用，這樣企業(yè)季度就不用怎么預繳稅了，企業(yè)大部分的稅就可以滯后到匯算清繳才交，這樣的做法有稅務風險嗎？二、計稅成本的計算與扣除 1、11種方式取得土地成本的確定 ⑴、以招、拍、掛方式取得土地成本的確定 ⑵、以分立方式取得土地成本的確定 ⑶、以購買股權方式取得土地成本的確定 ⑷、以合并方式取得土地成本的確定 ⑸、以拆遷安置方式取得土地成本的確定 ⑹、以劃撥方式取得土地成本的確定 ⑺、以接受投資方式取得土地成本的確定 ⑻、以置換方式取得土地成本的確定 ⑼、以合作建房方式取得土地成本的確定 ⑽、以路換地方式取得土地成本的確定 ⑾、以購買轉讓土地方式取得土地成本的確定 2、建造成本的確定 ⑴、前期工程費的稅務處理 ⑵、建筑成本的稅務處理，甲供材有什么稅務風險？稅務機關是怎樣檢查虛開建筑 發(fā)票的？ ⑶、基礎設施建設費的稅務處理 ⑷、公共配套設施費的稅務處理 ⑸、開發(fā)間接費用的稅務處理 3、計稅成本核算的7個步驟是什么？三、房地產企業(yè)期間費用稅務稽查風險控制 1、工資薪金 ⑴、為什么必須要實際發(fā)放的的工資才可以稅前扣除？ ⑵、職工必須同時符合哪兩個條件？ ⑶、用權益結算的股份支付可以稅前扣除嗎？ ⑷、雇主為雇員承擔全年一次性獎金部分稅款雖然可以稅前扣除了，但是，必須要做對會計分錄才行，這個會計分錄你會做嗎？ 2、借款費用 ⑴、浮動利率在什么情況下才可以稅前扣除？ ⑵、集團公司統一貸款，所屬企業(yè)申請使用屬于關聯企業(yè)之間的借款嗎？ ⑶、關聯企業(yè)之間不需要歸還利息的借款需要納稅調整嗎？ ⑷、向銀行借款時作為利息外費用的顧問費是否能夠稅前列支？土地增值可以加計扣除嗎？ ⑸、個人股東以資產抵押形式由個人向銀行貸款，所貸款項交由企業(yè)使用，應支付的利息由企業(yè)全額付給銀行，企業(yè)這樣的利息可以稅前扣除嗎？3、福利費、工會經費、職工教育經費 ⑴、稅總2
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年1月28日在線訪談說企業(yè)發(fā)給職工的過節(jié)費既屬于工資總額，又作為福利費是什么意思？ ⑵、職工旅游費的入帳憑證用什么比較好？會議費可以用旅游發(fā)票嗎？ ⑶、為什么工會經費的使用與企業(yè)所得稅沒有關系，但是，與個人所得稅有關系？ ⑷、老總的EMBA學費可以稅前扣除嗎？4、廣告宣傳費 ⑴、企業(yè)取得“大頭小尾”廣告網絡發(fā)票可以稅前扣除嗎？企業(yè)應如何防范？ ⑵、為什么說虛開廣告發(fā)票是死路一條？稅務局是怎么檢查企業(yè)虛開廣告發(fā)票的？ 5、資產損失不用去稅務局報批了，企業(yè)是不是就可以隨便弄點損失稅前扣除呢？ 6、虧損彌補是向前彌補還是向后彌補？為什么房地產企業(yè)可以向前彌補？ 7、境外費用的扣除 ⑴、為什么所有的企業(yè)都必須學習《中新協定條文解釋》？ ⑵、勞務派遣與常設機構如何區(qū)別？稅負差異大嗎？ ⑶、為什么完全發(fā)生在境外的設計費不但要交營業(yè)稅，還不可以稅前扣除？

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